Registro de Propiedad
Pues si usted no está en Cataluña, cuya normativa exige dicha Cédula para poder escriturar una vivienda, siempre que esta esté escriturada en su correspondiente registro de la propiedad, puede ser adquirida por usted.
El caso típico, es una vivienda que fue construida hace muchos años en el campo, donde no hay alcantarillado, sobre un suelo en el que no se podía edificar pero sobre el que ha prescrito la acción administrativa para restaurar la legalidad urbanística. Y decimos caso típico, porque así hay miles y miles de viviendas en esas circunstancias. En ese caso, la vivienda puede ser, si se dan las condiciones, registradas mediante lo que se llama la Declaración de Obra Nueva Antigua.
Por ese motivo, para que ciertas edificaciones terminadas puedan tener acceso al Registro y, de esa manera, adecuar su realidad física, jurídica y registral, el art. 52 del Decreto 1093/1997, establece una serie de reglas que deben reunir para poder inscribirse y que sustituyen, por así decirlo, la carencia de la licencia municipal, y que son las siguientes:
«Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
- Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
- Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
- Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expedientes de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación»
Aquí en Comunidad Valenciana se regula Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) y estima que el tiempo a transcurrir para poder realizar esa Declaración de Obra Nueva Antigua es de 15 años desde su construcción.
Se hace notar que para el registro de esta obra antigua, no se requiere la cédula de habitabilidad. A partir de ahí, para la obtención o no de este documento, tenemos que ir a las diferentes ordenanzas municipales, que son dispares y a menudo hasta contradictorias entre sí.
Cédula de habitabilidad y Cédula de ocupación
Estos son dos trámites a llevar en el Ayuntamiento donde esté situado el inmueble y el procedimiento es distinto para cada uno de ellos.
- La Cédula de habitabilidad es un permiso administrativo que expide la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad Autónoma en el que se certifica que el edificio reúne todas las condiciones para ser habitado. e expide para edificios nuevos o antiguos.
- La Cédula de ocupación es un documento que expide la Dirección General de la Vivienda en la que dice que dicha vivienda reúne todos los requisitos para ser habitada. S expide para edificios nuevos.
La cédula de habitabilidad, en el supuesto fáctico del que hablábamos, de la típica casa fuera de ordenación situada en el campo, es de casi imposible obtención en ningún sitio, ya que por definición, dicha vivienda está fuera del alcantarillado y del alumbrado público. Aquí interfieren causas de índole económico ya que sin las urbanizaciones de suelos no urbanos, los Ayuntamientos ven reducidos parte de sus ingresos.
La obtención de la cédula de ocupación es todavía más controvertida. Su obtención varía del Ayuntamiento en el que se solicite e incluso desde la época de que se solicite ya que hay casos de Ayuntamientos que la otorgaban en un pasado muy reciente y que ahora no lo hacen.
En ambos casos las actuaciones de los Ayuntamientos son hasta contradictorias. Se dan casos de que de que un Ayuntamiento no dan ninguno de estos documentos pero sí otorgan certificado de empadronamiento en ellos a sus habitantes o cobran IBI de construcción urbana.
En cualquier caso, la carencia de la cédula de habitabilidad/ocupación tiene inconvenientes tales como la imposibilidad de obtener una licencia alquiler turístico o posibles litigios con compañías de seguros en caso de desaparición total de la vivienda, no así en siniestros pequeños, aunque este es un caso controvertido a resolverse en Tribunales.