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El Fin de las Golden Visa en España:

¿Una Solución Efectiva para el Mercado de la Vivienda?

Este jueves, 3 de abril, el Gobierno de España ha puesto fin a la concesión de los permisos de residencia conocidos como Golden Visa, que permitían a inversores extranjeros obtener un permiso de residencia al adquirir una propiedad de más de 500.000 euros.

¿Qué eran las Golden Visa?

Las Golden Visa eran un mecanismo diseñado para atraer inversión extranjera a España. Desde su implementación en 2013, permitían a ciudadanos no comunitarios obtener un permiso de residencia al invertir en bienes inmuebles por valor de medio millón de euros o más, sin necesidad de residir de forma permanente en el país. Este programa fue especialmente popular entre inversores de China, Rusia y Oriente Medio, que buscaban no solo una residencia en la UE, sino también diversificar sus activos.

La Decisión del Gobierno: ¿Mejorará el Acceso a la Vivienda?

El Ejecutivo justifica la eliminación de las Golden Visa como una medida para «aliviar la presión en el mercado inmobiliario» y facilitar el acceso a la vivienda para los residentes en España. Sin embargo, desde Mconsulting, consideramos que esta decisión no aborda el problema real:

  • La mayoría de los españoles no compran viviendas de más de 500.000 euros, por lo que el impacto en el acceso a la vivienda será limitado.
  • El verdadero problema es la escasez de oferta, causada por una burocracia excesiva y restricciones en la liberalización del suelo.

En lugar de eliminar una vía de inversión que dinamizaba el sector inmobiliario, la solución debería pasar por:
✅ Agilizar los trámites administrativos para construir más viviendas.
✅ Liberalizar el suelo urbanizable, permitiendo mayor flexibilidad en la construcción.
✅ Fomentar la inversión en vivienda protegida y alquiler asequible.

Conclusión

Aunque el fin de las Golden Visa puede tener un efecto simbólico, no resolverá los problemas estructurales del mercado inmobiliario español. Para que la vivienda sea más accesible, se necesita aumentar la oferta, no restringir la inversión. En Mconsulting seguiremos analizando las medidas que realmente impulsen un mercado inmobiliario más dinámico y justo.

Descubra Oportunidades Únicas en el Sector Sociosanitario con Nuestra Consultoría en Adquisiciones

La reciente LEY 6/2024, de 5 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, ha marcado un antes y un después en el sector sociosanitario. Con la modificación de la disposición adicional vigésima, se establece un nuevo modelo de residencias para personas mayores y personas con discapacidad, limitando a 150 plazas residenciales por centro y exigiendo que estén estructuradas en módulos convivenciales. Este cambio normativo no solo garantiza una atención más personalizada y de calidad, sino que también abre un abanico de oportunidades para inversores y promotores en la Comunidad Valenciana.

Tras años de restricciones que dificultaban la rentabilidad de nuevos proyectos, la Comunidad Valenciana se posiciona nuevamente como un entorno atractivo y seguro para las inversiones sociosanitarias. Si está buscando expandir su cartera en este sector en auge, ahora es el momento perfecto para actuar.

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Contamos con una amplia experiencia en el sector sociosanitario y un profundo conocimiento de la normativa vigente. Nuestro equipo de expertos ha establecido acuerdos con los mejores profesionales del sector, lo que nos permite ofrecer un asesoramiento integral y personalizado en la adquisición de:

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Nuestro enfoque: seguridad y rentabilidad
Sabemos que cada inversión es única. Por ello, elaboramos un estudio detallado que incluye:

Ratio de cobertura en la zona: Analizamos la demanda y oferta de plazas residenciales para asegurar la viabilidad de su proyecto.

Licencias y normativas: Nos encargamos de gestionar todos los trámites administrativos, incluyendo las licencias necesarias y el uso del suelo.

Consideraciones estratégicas: Evaluamos aspectos clave como la ubicación, accesibilidad y potencial de crecimiento.

Nuestro objetivo es claro: maximizar la seguridad de su inversión y garantizar que su proyecto cumpla con todas las exigencias legales y operativas.

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Compra de Empresas con Activos Inmobiliarios

Consideraciones Fiscales

La adquisición de empresas cuyos activos incluyen bienes inmuebles es una estrategia común en el ámbito empresarial e inversor. Sin embargo, este tipo de operaciones conlleva implicaciones fiscales que deben analizarse cuidadosamente para evitar contingencias tributarias. En este artículo, exploramos el tratamiento fiscal de la compra de participaciones en sociedades con activos inmobiliarios, con especial referencia a la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).

Régimen Fiscal General: Exención de IVA e ITP y AJD

En términos generales, la transmisión de participaciones o acciones en sociedades está exenta de IVA y de ITP y AJD, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores (TRLMV). Esto significa que la compra de una empresa, incluso si posee inmuebles en su activo, no tributa directamente por estos impuestos.

Excepción: Supuestos de Elusión Fiscal

No obstante, el artículo 314.2 del TRLMV establece una excepción a esta regla cuando la transmisión de participaciones pueda interpretarse como un medio para eludir el pago de los impuestos que habrían gravado una transmisión directa de los inmuebles. En estos casos, la operación se someterá al régimen fiscal que correspondería a una compraventa de bienes inmuebles y no al de una mera transmisión de valores.

Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe ánimo de elusión fiscal en los siguientes supuestos:

  1. Obtención del control de una sociedad cuyo activo esté compuesto en al menos un 50 % por inmuebles no afectos a actividades empresariales o profesionales.
  2. Adquisición del control de una sociedad que, a su vez, controle otra entidad cuyo activo esté compuesto en al menos un 50 % por inmuebles no afectos a la actividad empresarial o profesional.
  3. Transmisión de participaciones recibidas por aportaciones de bienes inmuebles no afectos, si no han transcurrido tres años desde su aportación.

Clave para la Exención: El Inmueble Debe Estar Afecto a la Actividad Empresarial

El factor determinante para evitar la aplicación de la regla especial es que el inmueble esté afecto a la actividad empresarial de la sociedad. Esto significa que el inmueble debe:

  • Utilizarse en el desarrollo de la actividad económica de la empresa (por ejemplo, como local comercial, fábrica, almacén, etc.).
  • No destinarse exclusivamente a la inversión inmobiliaria o al alquiler sin vinculación con la actividad principal de la sociedad.

Si el inmueble está claramente afecto a la actividad empresarial, la transmisión de las participaciones de la sociedad no se considerará una transmisión indirecta del inmueble y, por tanto, no quedará sujeta a IVA ni a ITP y AJD.

Conclusión

La compra de una empresa con activos inmobiliarios puede beneficiarse de la exención fiscal en IVA e ITP y AJD, siempre que no se configure como un mecanismo para evitar la tributación de la compraventa de inmuebles. La clave para determinar el tratamiento fiscal radica en si los inmuebles están afectos a la actividad empresarial de la sociedad adquirida. Ante cualquier duda, es recomendable realizar un análisis fiscal previo y contar con asesoramiento especializado para garantizar el cumplimiento normativo y evitar riesgos fiscales innecesarios.

Cómo inscribir un inmueble en España adquirido por liquidación de una empresa de otro país de la Unión Europea

La inscripción de un inmueble en España adquirido mediante la liquidación de una empresa de otro país de la Unión Europea puede parecer un proceso complejo, pero siguiendo los pasos correctos se puede llevar a cabo de manera eficiente. A continuación, detallamos el procedimiento:

Opciones para transferir el inmueble

Existen dos formas principales de poner a tu nombre un inmueble que está registrado a nombre de una sociedad extranjera de la que eres socio:

  1. Compra directa del inmueble por parte de la sociedad: En este caso, la sociedad te vendería el inmueble con todas sus cargas. Sin embargo, si la intención es liquidar la sociedad, este método no es el más recomendable.
  2. Liquidación de la sociedad y adjudicación de activos: Este es el procedimiento sugerido si deseas disolver la sociedad. Consiste en dividir los activos de la sociedad entre los socios según su porcentaje de participación.

Pasos para la liquidación de la sociedad y adjudicación del inmueble

  1. Liquidar la sociedad ante un notario del país de origen:
    • Los socios deberán acordar la división de los activos según su porcentaje de participación en la sociedad.
    • El inmueble se adjudicará al socio correspondiente según el valor de sus participaciones.
  2. Valoración fiscal de la adjudicación del inmueble:
    • Si el valor del inmueble adjudicado es menor o igual al valor de las participaciones del socio, se aplicará un 1% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
    • Si el valor del inmueble adjudicado excede el valor de las participaciones del socio, se aplicará un 10% de ITP sobre la diferencia.
      (ITP Comunidad Valenciana, dichos porcentajes varían según donde esté el inmueble)
  3. Traducción y apostillado de la escritura notarial:
    • La escritura de liquidación deberá ser traducida al español por un traductor jurado.
    • Además, se requerirá la apostilla de La Haya para que sea válida en España.
    • Es importante que el notario del país de origen identifique al socio adquirente no solo con su pasaporte, sino también con su Número de Identificación de Extranjero (NIE) en España.

Gastos adicionales

Además del ITP, deberás afrontar otros gastos relacionados con la inscripción del inmueble, entre ellos:

  • Registro de la propiedad: Las tasas del registro dependerán del valor de la vivienda.
  • Honorarios profesionales: Por servicios legales y gestiones administrativas necesarias.

Conclusión

Inscribir un inmueble en España tras la liquidación de una sociedad extranjera requiere seguir un proceso estructurado que involucra la liquidación de la sociedad, el cumplimiento de las obligaciones fiscales y la correcta documentación del trámite. Contar con asesoría legal especializada es fundamental para garantizar que el procedimiento se realice de manera eficiente y cumpla con todos los requisitos legales en España.

Donaciones y Sucesiones a No Residentes en España

Cuando se realiza una donación a un no residente en España, el donatario (quien recibe la donación) está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en España si los bienes o derechos donados están situados en territorio español. El tratamiento fiscal de esta donación depende de varios factores, como el lugar de residencia del donatario y la ubicación de los bienes.

  1. Determinación del impuesto aplicable
    Bienes inmuebles en España: Si el bien donado es un inmueble situado en España, la donación estará sujeta al ISD español.
    Bienes muebles o derechos situados en España: Si se trata de bienes muebles (como dinero depositado en un banco español) o derechos (acciones en una empresa española, por ejemplo), también estarán sujetos a tributación en España.
  2. Obligación tributaria del no residente
    Los no residentes que reciben una donación de bienes situados en España deben declarar el ISD ante la Agencia Tributaria Española. De acuerdo con la normativa, el tipo impositivo y las deducciones aplicables pueden variar según la Comunidad Autónoma donde se ubique el bien donado, ya que existen competencias autonómicas en la regulación de este impuesto.
  3. Presentación y liquidación del impuesto
    El impuesto debe presentarse en la Agencia Tributaria y, en el caso de no residentes, también puede gestionarse a través de un representante fiscal en España.
    La declaración se presenta utilizando el Modelo 651, que es específico para donaciones. Si el donatario reside fuera de España, debe presentar el modelo en la Delegación de la Agencia Tributaria correspondiente al lugar donde se encuentran los bienes o derechos.
  4. Plazo de presentación
    El ISD debe presentarse en un plazo de 30 días hábiles desde el momento en que se hace efectiva la donación.
  5. Normativa autonómica.
    Si el donante es residente en España y el donatario es residente en un Estado Miembro de la comunidad Económica europea, podrán aplicar la normativa al respecto de la comunidad Autónoma, aplicando las bonificaciones, de hasta el 99% según la comunidad autónoma.
  6. Tipos:
    Los tipos impositivos son progresivos y varían según el importe de la donación y el grado de parentesco entre donante y donatario.

Para más información, puede consultar la guía de la Agencia Tributaria sobre el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para no residentes: Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones – No residentes.

La Inversión del Sujeto Pasivo: Un Mecanismo en la Tributación de Operaciones Inmobiliarias

La inversión del sujeto pasivo es un mecanismo tributario que entra en juego en ciertas operaciones inmobiliarias, con el objetivo de transferir la responsabilidad del pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) desde el proveedor al destinatario de dichas operaciones. Es decir que son operaciones en las que el IVA lo declara el adquirente. Este proceso se activa cuando se cumplen una serie de requisitos específicos, los cuales delinean el alcance y la aplicación de este mecanismo.

Para que se aplique la inversión del sujeto pasivo, es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:

  1. Calidad de Empresario o Profesional del Destinatario: El receptor de las operaciones sujetas al Impuesto debe actuar en calidad de empresario o profesional.
  2. Naturaleza de las Operaciones: Las operaciones realizadas deben tener como objetivo la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
  3. Ejecuciones de Obra: Las operaciones deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra, ya sea con o sin la aportación de materiales, incluyendo la cesión de personal necesario para su realización.
  4. Contratos Formalizados: Estas operaciones deben ser consecuencia de contratos formalizados directamente entre el promotor y el o los contratistas principales. Además, la inversión del sujeto pasivo también se aplicará en casos de ejecuciones de obra y cesiones de personal para contratistas principales u otros subcontratistas, siempre y cuando estén relacionados con un contrato principal que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Es importante destacar que el término «directamente formalizados» se equipara a contratos «directamente concertados», independientemente de si estos contratos se realizan de forma oral o escrita.

Para una correcta aplicación de este mecanismo, es necesario delimitar ciertos conceptos, como la condición de empresario o profesional del destinatario de las operaciones, que incluye tanto a urbanizadores de terrenos como a promotores de edificaciones.

En el ámbito objetivo de aplicación, se establecen tres requisitos principales:

  1. Las operaciones deben realizarse en el contexto de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones.
  2. Las operaciones deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.
  3. Dichas operaciones deben derivarse de contratos directamente formalizados entre el promotor y los contratistas principales.

En cuanto a la emisión de facturas, las entidades contratistas están obligadas a expedirlas en el momento del devengo del Impuesto. Esto puede ocurrir al momento de la entrega total o parcial de la obra al destinatario, o al momento del cobro de las certificaciones correspondientes por parte de los contratistas o subcontratistas, si este ocurre antes de la entrega de la obra. En la factura debe constar que el sujeto pasivo del Impuesto es el destinatario de la operación o, a partir del 1 de enero de 2013, mencionar «inversión del sujeto pasivo» cuando proceda la aplicación del artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley del Impuesto.

Mas información, consulta vinculante V2583

Nuevo Aval Estatal: Una Oportunidad para Acceder a la Vivienda

Acceder a una vivienda propia es el sueño de muchos jóvenes y familias en España. Sin embargo, las barreras económicas suelen ser un obstáculo difícil de superar. Es por eso que el Gobierno ha implementado un nuevo aval estatal, una medida destinada a facilitar el acceso a la vivienda para aquellos que cumplen con ciertos requisitos.

  1. Requisitos para Solicitar el Aval

El aval ICO está destinado al 20% del valor de la vivienda. Este beneficio puede ser solicitado por personas menores de 35 años cuyos ingresos anuales no superen los 378,000 euros. Además, se dará prioridad a las familias con hijos a cargo y a las familias monoparentales, reconociendo así la importancia de apoyar a los núcleos familiares en su acceso a una vivienda digna.

  1. Cobertura del Aval

Es importante tener en cuenta que el aval estatal cubrirá únicamente el 20% restante del precio de la vivienda, no incluyendo los gastos asociados a la compra, tales como los honorarios de notaría, el Registro de la Propiedad, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA.

  1. Proceso de Otorgamiento del Aval

Aquellos que soliciten el aval estatal no recibirán la cantidad total para la compra de la vivienda. En cambio, al realizar los pagos mensuales al banco por concepto de amortización e intereses de la hipoteca, el Estado avalará una quinta parte de ese monto. Es decir, en caso de que el titular no pueda cumplir con el pago de la hipoteca, el banco podrá recuperar ese porcentaje del Estado, proporcionando una garantía adicional tanto para los solicitantes como para las entidades financieras.

  1. Entidades Bancarias Colaboradoras

No cualquier banco participa de estas condiciones. Busca en este enlace si tu banco es entidad colaboradora.

Restricciones a los Apartamentos turísticos

La Importancia de Revisar Aspectos Legales al Comprar un Apartamento para Uso Turístico

En la era de la economía colaborativa y los cambios en los hábitos de viaje, la opción de convertir un apartamento en vivienda turística se ha vuelto cada vez más atractiva para los propietarios. Sin embargo, recientes sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dejan claro que este camino no está exento de obstáculos legales. Las sentencias STS nº 1671/2023, emitida el 29 de noviembre de 2023, y la STS nº 1643/2023, del 27 de noviembre, respaldan la decisión de las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de viviendas con fines turísticos.

La polémica gira en torno a la consideración del alquiler de viviendas para uso turístico como una actividad económica. La postura del Tribunal Supremo refuerza la idea de que, efectivamente, se trata de una actividad que puede afectar el equilibrio y la convivencia en una comunidad de propietarios. Ante esta realidad, se hace imperativo para aquellos que estén considerando la adquisición de un apartamento con la intención de destinarlo a uso turístico, revisar detenidamente todos los aspectos legales relacionados.

Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Una de las lecciones más claras que nos deja la reciente jurisprudencia es la importancia de conocer y respetar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si los estatutos prohíben expresamente el ejercicio de actividades económicas en las viviendas, incluyendo el alquiler turístico, los propietarios deben acatar estas disposiciones. Ignorar estas restricciones puede conllevar problemas legales, multas y, en casos extremos, la anulación de contratos de arrendamiento.

Normativas Locales y Autonómicas

Además de los estatutos internos de la comunidad de propietarios, es crucial familiarizarse con las normativas locales y autonómicas que regulan el alquiler turístico. En muchas jurisdicciones, existen requisitos específicos, como la obtención de licencias o el cumplimiento de ciertos estándares de seguridad. No cumplir con estas regulaciones puede derivar en sanciones económicas y la imposibilidad de llevar a cabo la actividad turística. Otros de los aspectos a tener en cuenta y que revisten especial importancia aquí en la Comunidad Valenciana es la antigüedad de los edificios y el número de viviendas para la obtención del Informe de Evaluación de Edificios como ya tratamos aquí y que de hecho en la práctica dificulta enormemente obtenerlo en edificios antiguas y de muchas viviendas.

Cambios en la Legislación y Jurisprudencia

El caso de las sentencias mencionadas subraya la necesidad de estar al tanto de posibles cambios en la legislación y la jurisprudencia. Lo que hoy puede ser permitido, mañana podría ser vetado. Mantenerse informado sobre las decisiones judiciales y las modificaciones legales es esencial para anticipar posibles obstáculos y ajustar las estrategias de inversión de manera adecuada.

Conclusión

El negocio de los apartamentos turísticos ofrece oportunidades significativas, pero también plantea desafíos legales que no deben subestimarse. La reciente posición del Tribunal Supremo refuerza la idea de que la actividad turística en comunidades de propietarios debe ser cuidadosamente considerada y planificada desde el punto de vista legal. Antes de emprender la compra de un apartamento con este propósito, es crucial contar con asesoramiento legal especializado y revisar minuciosamente los estatutos de la comunidad, las normativas locales y autonómicas, así como mantenerse informado sobre posibles cambios en la legislación. Solo así se puede garantizar una inversión segura y libre de complicaciones legales.

Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y licencia turística

Recibimos una consulta de una cliente que ha adquirido un inmueble en Oliva con el objeto de alquilarlo como vivienda turística y ahora al requerir del Ayuntamiento La Declaración Responsable de Segunda Ocupación, preceptivo para poder posteriormente solicitar de la Generalitat Valenciana la Licencia Turística, se ha encontrado con la sorpresa de que se le solicita para ello el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

El Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es un documento que se utiliza para determinar el estado de conservación de un edificio, evaluando su seguridad, accesibilidad y grado de eficiencia energética. Este informe es obligatorio en España para edificios residenciales de viviendas y su objetivo es garantizar la seguridad de las personas que habitan en el edificio y establecer un plan de actuación para su mantenimiento.

En la Comunidad Valenciana, la obligación de realizar el IEE está regulada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Según esta ley, los edificios residenciales de viviendas de más de 50 años de antigüedad deben contar con un IEE vigente.

En cuanto a cuándo se debe solicitar el IEE en la Comunidad Valenciana, dependerá de la fecha de construcción del edificio, con los siguientes plazos:

  • Construcción anterior a 1901. 31 de diciembre de 2020.
  • De 1901 a 1950. 31 de diciembre de 2021.
  • De 1951 a 1971. 31 de diciembre de 2022.

Es importante tener en cuenta que, una vez realizado el IEE, este tendrá una vigencia de 10 años, tras los cuales deberá ser renovado.


Mas allá que nos parezca que el exceso de burocracia esté limitando el derecho de un propietario con su propiedad, la única solución es solicitar al Administrador o Presidente de la Comunidad que obtenga dicho IEE. Al final, además de ser obligatorio, les podrá servir para la obtención de subvenciones y otras licencias, aunque este no va a ser un camino fácil, ya que la emisión de dicho informe tiene un coste elevado (desde unos 600 euros dependiendo del tamaño del edificio).