La Inversión del Sujeto Pasivo: Un Mecanismo en la Tributación de Operaciones Inmobiliarias

La inversión del sujeto pasivo es un mecanismo tributario que entra en juego en ciertas operaciones inmobiliarias, con el objetivo de transferir la responsabilidad del pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) desde el proveedor al destinatario de dichas operaciones. Es decir que son operaciones en las que el IVA lo declara el adquirente. Este proceso se activa cuando se cumplen una serie de requisitos específicos, los cuales delinean el alcance y la aplicación de este mecanismo.

Para que se aplique la inversión del sujeto pasivo, es necesario que se cumplan las siguientes condiciones:

  1. Calidad de Empresario o Profesional del Destinatario: El receptor de las operaciones sujetas al Impuesto debe actuar en calidad de empresario o profesional.
  2. Naturaleza de las Operaciones: Las operaciones realizadas deben tener como objetivo la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
  3. Ejecuciones de Obra: Las operaciones deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra, ya sea con o sin la aportación de materiales, incluyendo la cesión de personal necesario para su realización.
  4. Contratos Formalizados: Estas operaciones deben ser consecuencia de contratos formalizados directamente entre el promotor y el o los contratistas principales. Además, la inversión del sujeto pasivo también se aplicará en casos de ejecuciones de obra y cesiones de personal para contratistas principales u otros subcontratistas, siempre y cuando estén relacionados con un contrato principal que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Es importante destacar que el término «directamente formalizados» se equipara a contratos «directamente concertados», independientemente de si estos contratos se realizan de forma oral o escrita.

Para una correcta aplicación de este mecanismo, es necesario delimitar ciertos conceptos, como la condición de empresario o profesional del destinatario de las operaciones, que incluye tanto a urbanizadores de terrenos como a promotores de edificaciones.

En el ámbito objetivo de aplicación, se establecen tres requisitos principales:

  1. Las operaciones deben realizarse en el contexto de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones.
  2. Las operaciones deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.
  3. Dichas operaciones deben derivarse de contratos directamente formalizados entre el promotor y los contratistas principales.

En cuanto a la emisión de facturas, las entidades contratistas están obligadas a expedirlas en el momento del devengo del Impuesto. Esto puede ocurrir al momento de la entrega total o parcial de la obra al destinatario, o al momento del cobro de las certificaciones correspondientes por parte de los contratistas o subcontratistas, si este ocurre antes de la entrega de la obra. En la factura debe constar que el sujeto pasivo del Impuesto es el destinatario de la operación o, a partir del 1 de enero de 2013, mencionar «inversión del sujeto pasivo» cuando proceda la aplicación del artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley del Impuesto.

Mas información, consulta vinculante V2583

Nuevo Aval Estatal: Una Oportunidad para Acceder a la Vivienda

Acceder a una vivienda propia es el sueño de muchos jóvenes y familias en España. Sin embargo, las barreras económicas suelen ser un obstáculo difícil de superar. Es por eso que el Gobierno ha implementado un nuevo aval estatal, una medida destinada a facilitar el acceso a la vivienda para aquellos que cumplen con ciertos requisitos.

  1. Requisitos para Solicitar el Aval

El aval ICO está destinado al 20% del valor de la vivienda. Este beneficio puede ser solicitado por personas menores de 35 años cuyos ingresos anuales no superen los 378,000 euros. Además, se dará prioridad a las familias con hijos a cargo y a las familias monoparentales, reconociendo así la importancia de apoyar a los núcleos familiares en su acceso a una vivienda digna.

  1. Cobertura del Aval

Es importante tener en cuenta que el aval estatal cubrirá únicamente el 20% restante del precio de la vivienda, no incluyendo los gastos asociados a la compra, tales como los honorarios de notaría, el Registro de la Propiedad, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA.

  1. Proceso de Otorgamiento del Aval

Aquellos que soliciten el aval estatal no recibirán la cantidad total para la compra de la vivienda. En cambio, al realizar los pagos mensuales al banco por concepto de amortización e intereses de la hipoteca, el Estado avalará una quinta parte de ese monto. Es decir, en caso de que el titular no pueda cumplir con el pago de la hipoteca, el banco podrá recuperar ese porcentaje del Estado, proporcionando una garantía adicional tanto para los solicitantes como para las entidades financieras.

  1. Entidades Bancarias Colaboradoras

No cualquier banco participa de estas condiciones. Busca en este enlace si tu banco es entidad colaboradora.

Restricciones a los Apartamentos turísticos

La Importancia de Revisar Aspectos Legales al Comprar un Apartamento para Uso Turístico

En la era de la economía colaborativa y los cambios en los hábitos de viaje, la opción de convertir un apartamento en vivienda turística se ha vuelto cada vez más atractiva para los propietarios. Sin embargo, recientes sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dejan claro que este camino no está exento de obstáculos legales. Las sentencias STS nº 1671/2023, emitida el 29 de noviembre de 2023, y la STS nº 1643/2023, del 27 de noviembre, respaldan la decisión de las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de viviendas con fines turísticos.

La polémica gira en torno a la consideración del alquiler de viviendas para uso turístico como una actividad económica. La postura del Tribunal Supremo refuerza la idea de que, efectivamente, se trata de una actividad que puede afectar el equilibrio y la convivencia en una comunidad de propietarios. Ante esta realidad, se hace imperativo para aquellos que estén considerando la adquisición de un apartamento con la intención de destinarlo a uso turístico, revisar detenidamente todos los aspectos legales relacionados.

Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Una de las lecciones más claras que nos deja la reciente jurisprudencia es la importancia de conocer y respetar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si los estatutos prohíben expresamente el ejercicio de actividades económicas en las viviendas, incluyendo el alquiler turístico, los propietarios deben acatar estas disposiciones. Ignorar estas restricciones puede conllevar problemas legales, multas y, en casos extremos, la anulación de contratos de arrendamiento.

Normativas Locales y Autonómicas

Además de los estatutos internos de la comunidad de propietarios, es crucial familiarizarse con las normativas locales y autonómicas que regulan el alquiler turístico. En muchas jurisdicciones, existen requisitos específicos, como la obtención de licencias o el cumplimiento de ciertos estándares de seguridad. No cumplir con estas regulaciones puede derivar en sanciones económicas y la imposibilidad de llevar a cabo la actividad turística. Otros de los aspectos a tener en cuenta y que revisten especial importancia aquí en la Comunidad Valenciana es la antigüedad de los edificios y el número de viviendas para la obtención del Informe de Evaluación de Edificios como ya tratamos aquí y que de hecho en la práctica dificulta enormemente obtenerlo en edificios antiguas y de muchas viviendas.

Cambios en la Legislación y Jurisprudencia

El caso de las sentencias mencionadas subraya la necesidad de estar al tanto de posibles cambios en la legislación y la jurisprudencia. Lo que hoy puede ser permitido, mañana podría ser vetado. Mantenerse informado sobre las decisiones judiciales y las modificaciones legales es esencial para anticipar posibles obstáculos y ajustar las estrategias de inversión de manera adecuada.

Conclusión

El negocio de los apartamentos turísticos ofrece oportunidades significativas, pero también plantea desafíos legales que no deben subestimarse. La reciente posición del Tribunal Supremo refuerza la idea de que la actividad turística en comunidades de propietarios debe ser cuidadosamente considerada y planificada desde el punto de vista legal. Antes de emprender la compra de un apartamento con este propósito, es crucial contar con asesoramiento legal especializado y revisar minuciosamente los estatutos de la comunidad, las normativas locales y autonómicas, así como mantenerse informado sobre posibles cambios en la legislación. Solo así se puede garantizar una inversión segura y libre de complicaciones legales.

Informe de Evaluación de Edificios (IEE) y licencia turística

Recibimos una consulta de una cliente que ha adquirido un inmueble en Oliva con el objeto de alquilarlo como vivienda turística y ahora al requerir del Ayuntamiento La Declaración Responsable de Segunda Ocupación, preceptivo para poder posteriormente solicitar de la Generalitat Valenciana la Licencia Turística, se ha encontrado con la sorpresa de que se le solicita para ello el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

El Informe de Evaluación de Edificios (IEE) es un documento que se utiliza para determinar el estado de conservación de un edificio, evaluando su seguridad, accesibilidad y grado de eficiencia energética. Este informe es obligatorio en España para edificios residenciales de viviendas y su objetivo es garantizar la seguridad de las personas que habitan en el edificio y establecer un plan de actuación para su mantenimiento.

En la Comunidad Valenciana, la obligación de realizar el IEE está regulada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Según esta ley, los edificios residenciales de viviendas de más de 50 años de antigüedad deben contar con un IEE vigente.

En cuanto a cuándo se debe solicitar el IEE en la Comunidad Valenciana, dependerá de la fecha de construcción del edificio, con los siguientes plazos:

  • Construcción anterior a 1901. 31 de diciembre de 2020.
  • De 1901 a 1950. 31 de diciembre de 2021.
  • De 1951 a 1971. 31 de diciembre de 2022.

Es importante tener en cuenta que, una vez realizado el IEE, este tendrá una vigencia de 10 años, tras los cuales deberá ser renovado.


Mas allá que nos parezca que el exceso de burocracia esté limitando el derecho de un propietario con su propiedad, la única solución es solicitar al Administrador o Presidente de la Comunidad que obtenga dicho IEE. Al final, además de ser obligatorio, les podrá servir para la obtención de subvenciones y otras licencias, aunque este no va a ser un camino fácil, ya que la emisión de dicho informe tiene un coste elevado (desde unos 600 euros dependiendo del tamaño del edificio).

¿Puedo comprar una casa sin cédula de habitabilidad?

Registro de Propiedad

Pues si usted no está en Cataluña, cuya normativa exige dicha Cédula para poder escriturar una vivienda, siempre que esta esté escriturada en su correspondiente registro de la propiedad, puede ser adquirida por usted.

El caso típico, es una vivienda que fue construida hace muchos años en el campo, donde no hay alcantarillado, sobre un suelo en el que no se podía edificar pero sobre el que ha prescrito la acción administrativa para restaurar la legalidad urbanística.  Y decimos caso típico, porque así hay miles y miles de viviendas en esas circunstancias. En ese caso, la vivienda puede ser, si se dan las condiciones, registradas mediante lo que se llama la Declaración de Obra Nueva Antigua.

Por ese motivo, para que ciertas edificaciones terminadas puedan tener acceso al Registro y, de esa manera, adecuar su realidad física, jurídica y registral, el art. 52 del Decreto 1093/1997, establece una serie de reglas que deben reunir para poder inscribirse y que sustituyen, por así decirlo, la carencia de la licencia municipal, y que son las siguientes:

«Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

  • Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
  • Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expedientes de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación»

Aquí en Comunidad Valenciana se regula Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) y estima que el tiempo a transcurrir para poder realizar esa Declaración de Obra Nueva Antigua es de 15 años desde su construcción.

Se hace notar que para el registro de esta obra antigua, no se requiere la cédula de habitabilidad. A partir de ahí, para la obtención o no de este documento, tenemos que ir a las diferentes ordenanzas municipales, que son dispares y a  menudo hasta contradictorias entre sí.

Cédula de habitabilidad y Cédula de ocupación

Estos son dos trámites a llevar en el Ayuntamiento donde esté situado el inmueble y el procedimiento es distinto para cada uno de ellos.

  • La Cédula de habitabilidad es un permiso administrativo que expide la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad Autónoma en el que se certifica que el edificio reúne todas las condiciones para ser habitado. e expide para edificios nuevos o antiguos.
  • La Cédula de ocupación es un documento que expide la Dirección General de la Vivienda en la que dice que dicha vivienda reúne todos los requisitos para ser habitada. S expide para edificios nuevos.

La cédula de habitabilidad, en el supuesto fáctico del que hablábamos, de la típica casa fuera de ordenación situada en el campo, es de casi imposible obtención en ningún sitio, ya que por definición, dicha vivienda está fuera del alcantarillado y del alumbrado público. Aquí interfieren causas de índole económico ya que sin las urbanizaciones de suelos no urbanos, los Ayuntamientos ven reducidos parte de sus ingresos.

La obtención de la cédula de ocupación es todavía más controvertida. Su obtención varía del Ayuntamiento en el que se solicite e incluso desde la época de que se solicite ya que hay casos de Ayuntamientos que la otorgaban en un pasado muy reciente y que ahora no lo hacen.

En ambos casos las actuaciones de los Ayuntamientos son hasta contradictorias. Se dan casos de que de que un Ayuntamiento no dan ninguno de estos documentos pero sí otorgan certificado de empadronamiento en ellos a sus habitantes o cobran IBI de construcción urbana.

En cualquier caso, la carencia de la cédula de habitabilidad/ocupación tiene inconvenientes tales como la imposibilidad de obtener una licencia alquiler turístico o posibles litigios con compañías de seguros en caso de desaparición total de la vivienda, no así en siniestros pequeños, aunque este es un caso controvertido a resolverse en Tribunales.