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Guía de Alquileres de Corta Duración, Diferencias Legales y el Nuevo Registro SES.HOSPEDAJES

El mercado del alquiler en España ha entrado en una nueva era de transparencia y control. Si eres propietario, ya no basta con tener una licencia administrativa; ahora entran en juego el Registro de la Propiedad, la comunidad de vecinos y un sistema de seguridad ciudadana mucho más estricto.

A continuación, detallamos todo lo que necesitas saber para operar legalmente en 2025.

1. Tipos de Alquiler de Corta Duración

La normativa actual clasifica los arrendamientos según la finalidad de la estancia:

  • Alquiler Turístico: Estancias vacacionales, generalmente por días o semanas, comercializadas en plataformas.
  • Alquiler por Habitaciones: Se arrienda una estancia privada con zonas comunes compartidas.
  • Alquiler Temporal (Trabajo/Estudios): Para quienes ya tienen una vivienda habitual y necesitan alojamiento transitorio por motivos específicos.

2. Diferencias Legales: ¿Vivienda Permanente o Temporal?

La clave reside en el destino primordial del inmueble. El alquiler de vivienda (LAU) satisface la necesidad de residencia permanente. Por el contrario, los alquileres para uso distinto del de vivienda (temporada o turísticos) se caracterizan por la transitoriedad y la falta de voluntad de establecer un hogar definitivo en ese inmueble.

3. El Poder de la Comunidad de Vecinos

Este es uno de los cambios más importantes. Incluso si tienes una licencia turística del ayuntamiento, la comunidad de propietarios puede prohibir la actividad basándose en sus estatutos o en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

  • Prohibiciones Estatutarias: Si los estatutos de la comunidad prohíben expresamente el «hospedaje», las «hospederías» o las «actividades comerciales/económicas», el registrador de la propiedad puede denegar el número de registro necesario para alquilar.
  • Autorización Obligatoria (Abril 2025): Desde el 3 de abril de 2025, es obligatoria la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para nuevos alquileres turísticos, según el artículo 7.3 de la LPH.
  • Validez Civil vs. Administrativa: Un título habilitante de la administración (licencia) no garantiza la validez civil si la comunidad de vecinos tiene una prohibición inscrita en el Registro de la Propiedad.

4. El Registro Único y la Ventanilla Única (VUDA)

Para combatir la ilegalidad, se ha creado un sistema de control digital:

  • Número de Registro Único: Se solicita a través del Registro de la Propiedad aportando datos como la ubicación, el tipo de unidad y el número máximo de huéspedes.
  • Ventanilla Única Digital (VUDA): Es la plataforma que conecta a los arrendadores con las plataformas online (Airbnb, Booking, etc.). Sin un número de registro válido y vigente (el cual dura 12 meses prorrogables), no se puede publicar ningún anuncio legalmente.

5. Obligación de Notificar Estancias: SES.HOSPEDAJES

A diferencia del registro del inmueble, el registro de los viajeros es una obligación de seguridad ciudadana que ya es exigible desde el 2 de diciembre de 2024.

¿Qué información se debe comunicar?

Se deben recopilar y enviar dos tipos de datos:

  1. De los Viajeros: Identificación completa, contacto (teléfono y email), lugar de residencia habitual y parentesco si hay menores de edad.
  2. De la Transacción: Fechas y horas de entrada/salida, número de contrato y, fundamentalmente, datos detallados del pago (tarjeta, titular y fecha).

Proceso de Notificación

El alojamiento debe presentar la información al inicio de los servicios contratados (en el check-in), independientemente de si la reserva se hizo por un intermediario. Si un viajero se niega a dar sus datos, el propietario tiene el derecho de denegar el acceso al establecimiento.

6. Sanciones por Incumplimiento

Las multas por no cumplir con estas obligaciones son severas:

  • Infracciones leves (100€ a 600€): Por errores en los datos o enviarlos fuera de plazo.
  • Infracciones graves (601€ a 30.000€): Por no estar registrado como proveedor o no comunicar los datos de los huéspedes.

7. Enlace a la Plataforma Oficial

Para dar de alta tu establecimiento y registrar a tus viajeros, debes acceder aquí:

Plataforma oficial: SES.HOSPEDAJES – Ministerio del Interior.

Cómo separar Activos Inmobiliarios y Actividad bajo el nuevo marco Europeo (RDL 5/2023)

En la actual reconfiguración del mercado español, la separación del patrimonio inmobiliario de la actividad operativa no es solo una medida de protección de activos, sino una operación de alta precisión jurídica. Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 5/2023, España ha armonizado su normativa con las Directivas de la Unión Europea, simplificando procedimientos pero exigiendo un mayor rigor en la transparencia y protección de terceros.

1. El Nuevo Marco Legal: Armonización Europea

El actual RDL 5/2023 nace de la necesidad de transponer directivas europeas para facilitar las modificaciones estructurales tanto internas como transfronterizas. Este cambio normativo introduce las «Disposiciones Comunes», un bloque de reglas aplicables a todas las operaciones (fusión, escisión, segregación) que buscan garantizar un régimen de legalidad común en toda la UE.

Para su caso de separar inmuebles y actividad, el legislador europeo y español contempla dos vías principales:

  • Segregación: Es la gran protagonista. La sociedad original traspasa su unidad económica (los inmuebles) a una nueva sociedad a cambio de recibir ella misma las participaciones. No hay reducción de capital y se mantiene el control directo en una estructura matriz-filial.
  • Escisión Parcial: Ideal si se desea que los socios, a título individual, posean directamente la nueva sociedad inmobiliaria. Requiere una reducción de capital en la sociedad origen.

2. Blindaje de Beneficios Fiscales: La Consulta Vinculante V2694-19

Una de las mayores preocupaciones al «partir» una sociedad es la pérdida de incentivos fiscales previos. En este punto, la Consulta Vinculante V2694-19 de la Dirección General de Tributos resulta clave.

Dicha resolución confirma que, en operaciones de escisión o segregación acogidas al régimen especial:

  • Subrogación Universal: La entidad beneficiaria se subroga en todos los derechos y obligaciones tributarias de la transmitente referidos a los bienes traspasados.
  • Continuidad de Incentivos: Si su sociedad original aplicaba la libertad de amortización sobre los inmuebles o activos muebles, la nueva sociedad tiene el derecho a continuar aplicando dicho beneficio durante el plazo establecido, siempre que cumpla los requisitos que ya venían pesando sobre la entidad original.

3. Requisitos Críticos: «Rama de Actividad» vs «Unidad Económica»

Para que la operación sea exitosa, debemos distinguir dos conceptos:

  1. Mercantilmente: Se exige que lo que se segrega sea una unidad económica, que puede ser meramente funcional y no necesariamente haber tenido «vida propia» previa.
  2. Fiscalmente: Para no pagar impuestos por las plusvalías en el momento de la división (neutralidad fiscal), Hacienda exige una rama de actividad. Esto significa que los inmuebles deben contar con una estructura mínima (medios humanos y materiales) capaz de funcionar de forma autónoma. Gestionar inmuebles de forma aislada sin una explotación económica real podría invalidar las ventajas fiscales.

4. El Nuevo Procedimiento «Paso a Paso»

El proceso bajo la normativa europea se ha vuelto más garantista:

  • Proyecto de Modificación: Los administradores deben redactar un proyecto común con el calendario y la descripción precisa del activo y pasivo.
  • Certificados Tributarios Obligatorios: Como novedad fundamental, la escritura debe incorporar certificados vigentes de estar al corriente con la Hacienda Pública Estatal y la Seguridad Social. Sin ellos, el Registrador Mercantil no inscribirá la operación.
  • Protección de Terceros: El nuevo marco refuerza los derechos de información de los trabajadores y socios, así como las garantías para acreedores, quienes ahora tienen plazos específicos para mostrar su disconformidad ante el Registrador.
  • Simplificación por Unanimidad: Si el acuerdo se adopta en Junta Universal y por Unanimidad, la ley permite prescindir de la publicación previa del proyecto y de los informes de los administradores, agilizando notablemente el proceso.

Conclusión

La separación de activos bajo el RDL 5/2023 ofrece una oportunidad estratégica de saneamiento empresarial. Gracias a la doctrina de subrogación (V2694-19), los beneficios fiscales acumulados se mantienen vivos en la nueva estructura.

En Mconsulting, aplicamos esta nueva normativa europea para que su reestructuración sea jurídicamente inatacable y fiscalmente eficiente.

Las Garantías en la Edificación y sus Hitos de Cancelación

En el marco de la promoción inmobiliaria, la gestión de las cantidades anticipadas por los compradores no es solo una cuestión comercial, sino una obligación legal rigurosa. Desde la entrada en vigor de la Ley 20/2015, la normativa que regula estas garantías se ha integrado en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), derogando la antigua Ley 57/1968.

Esta ley establece que todo promotor que perciba cantidades a cuenta antes o durante la construcción debe garantizar su devolución, más los intereses legales, para el caso de que la construcción no se inicie o no se entregue en el plazo pactado.

Las dos formas de garantía: Avales y Seguros de Caución

La normativa actual permite cumplir con esta obligación a través de dos vías principales, cada una con características operativas distintas para el promotor:

  1. El Aval Bancario: Es una garantía emitida por una entidad de crédito. Su principal característica es que suele computar en la CIRBE (Central de Información de Riesgos), lo que puede limitar la capacidad de endeudamiento del promotor para otros proyectos.
  2. El Seguro de Caución (o Afianzamiento de Cantidades): Es una póliza contratada con una entidad aseguradora donde los compradores son los beneficiarios. Su gran ventaja competitiva es que no consume riesgo bancario (no va a CIRBE) y su coste suele pagarse mediante una prima única o anual que solo afecta al ejercicio corriente.

El «Especial Deber de Vigilancia» de los Bancos

Un aspecto crucial que reforzamos desde Mconsulting es el papel de las entidades financieras. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la propia LOE, los bancos tienen la obligación de supervisar que el promotor cumpla con la ley.

Antes de abrir una cuenta especial para los anticipos, el banco debe verificar que el promotor tiene contratado el aval o el seguro correspondiente. Si la entidad permite el ingreso de fondos sin comprobar la existencia de esta garantía, puede ser considerada responsable solidaria y verse obligada a devolver el dinero a los compradores si la promoción falla, incluso si no llegó a emitir avales individuales.

Hitos fundamentales para levantar o cancelar la garantía

Para liberar los recursos o cancelar las pólizas, la ley y la práctica jurídica definen hitos muy claros:

  • Obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) y Entrega: La garantía se cancela cuando se expide la LPO (o cédula de habitabilidad) y se acredita la entrega efectiva de la vivienda al comprador.
  • Rechazo de la vivienda por el comprador: Si el promotor cumple (vivienda terminada con LPO) y cita al comprador para escriturar mediante un requerimiento fehaciente (notario o burofax), pero este no comparece o rehúsa la entrega, el promotor puede instar la cancelación de la garantía.
  • Caducidad por inactividad (2 años): La garantía caduca automáticamente si pasan dos años desde el incumplimiento del plazo de entrega sin que el comprador haya solicitado formalmente la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades.

Conclusión

El incumplimiento de la obligación de garantizar constituye una infracción en el ámbito de consumo y permite al comprador resolver el contrato de inmediato. En Mconsulting, le asesoramos para elegir la modalidad de garantía más eficiente para su estructura financiera y le acompañamos en la gestión de cada hito para asegurar el correcto levantamiento de sus avales o seguros.

Comprar un inmueble en España a nombre de los hijos

Aspectos legales y fiscales a tener en cuenta

Cada vez es más frecuente que familias que desean adquirir una vivienda en España se planteen hacerlo directamente a nombre de sus hijos, especialmente como parte de una planificación patrimonial a largo plazo. Aunque la legislación española permite esta posibilidad, es importante conocer bien sus implicaciones legales y fiscales antes de tomar una decisión.

¿Pueden los padres comprar un inmueble a nombre de sus hijos?

Sí. Conforme al derecho español, los padres que ostentan la patria potestad pueden adquirir bienes en nombre de sus hijos menores de edad actuando como sus representantes legales. En este caso, el menor se convierte en el propietario del inmueble desde el momento de la compra.

Sin embargo, aunque esta estructura es jurídicamente válida, conviene analizar cuidadosamente las consecuencias que puede tener el hecho de que el inmueble esté directamente a nombre de un menor.

Limitaciones cuando el propietario es un menor

Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta es que, una vez que el inmueble pertenece a un menor, los padres ya no pueden disponer libremente de él.

Si en el futuro se quisiera vender el inmueble, hipotecarlo o realizar cualquier operación que implique su transmisión o gravamen, los padres deberán solicitar previamente una autorización judicial. El juez analizará si la operación propuesta es realmente beneficiosa para el menor.

Si la razón de la venta o de la hipoteca responde simplemente a la voluntad o conveniencia de los padres, es posible que el juez deniegue dicha autorización. Por tanto, situar un inmueble directamente a nombre de un menor puede limitar considerablemente la flexibilidad para tomar decisiones sobre ese bien en el futuro.

Consideraciones fiscales

Desde el punto de vista fiscal, cuando los padres aportan el dinero para adquirir un inmueble que se inscribe a nombre de su hijo, la Administración tributaria puede considerar que existe una donación. Es decir, puede interpretarse como una donación de dinero destinada a la compra del inmueble o incluso como una donación indirecta del propio bien.

En ese caso, la operación quedaría sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por este motivo, cuando se plantea este tipo de estructuras, es fundamental analizar con detenimiento cómo se organiza la financiación de la compra y cómo se documenta la operación.

Una posible estructura: nuda propiedad para los hijos y usufructo para los padres

Una de las fórmulas que en ocasiones se utiliza consiste en que los hijos adquieran la nuda propiedad del inmueble mientras que los padres adquieren el usufructo.

En este caso, el valor total del inmueble se divide entre ambos derechos: los hijos adquieren la nuda propiedad y los padres el usufructo. Los padres pagarían al vendedor el valor correspondiente al usufructo, mientras que los hijos pagarían el valor correspondiente a la nuda propiedad.

Para evitar que la aportación de dinero de los padres a favor de los hijos pueda ser considerada una donación sujeta a tributación en España, suele ser recomendable estructurar cuidadosamente la operación. En particular, la donación del dinero de padres a hijos debería formalizarse fuera de España y el pago correspondiente a la adquisición de la nuda propiedad debería realizarse desde una cuenta bancaria a nombre del hijo.

Conclusión

Comprar un inmueble en España a nombre de un hijo es una posibilidad legal, pero implica ciertas limitaciones y posibles consecuencias fiscales que deben analizarse con detenimiento.

Antes de adoptar esta decisión, es recomendable estudiar la estructura de la operación y las necesidades familiares a largo plazo, especialmente teniendo en cuenta que cualquier futura venta o hipoteca del inmueble requerirá autorización judicial mientras el propietario sea menor de edad.

IVA en obras en viviendas en España: cuándo se aplica el 10% y cuándo el 21%

El IVA aplicable a las obras en viviendas es una de las consultas fiscales más frecuentes entre particulares, promotores, empresas constructoras y comunidades de propietarios. Saber si corresponde aplicar el IVA reducido del 10% o el tipo general del 21% es fundamental para evitar errores, sanciones y costes fiscales innecesarios.

En este artículo explicamos de forma clara y actualizada qué IVA se aplica a las reformas, rehabilitaciones, construcciones y reparaciones de viviendas en España, y qué requisitos deben cumplirse en cada caso.

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1. IVA en obras de renovación y reparación de viviendas

Como norma general, las obras de renovación o reparación en viviendas tributan al tipo general del 21%.

Sin embargo, pueden tributar al tipo reducido del 10% si se cumplen todos los siguientes requisitos:

Requisitos para aplicar el IVA reducido del 10%

  1. El destinatario debe ser una persona física, y la vivienda debe destinarse a uso particular.No se aplicará el 10% si la vivienda se destina a:
    • Alquiler
    • Actividad empresarial
    • Actividad profesional
    • Uso mixto (parcialmente empresarial)
  2. La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber finalizado al menos 2 años antes del inicio de las obras.
  3. El coste de los materiales aportados por el profesional no debe superar el 40% de la base imponible total.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: IVA al 10% (sí aplica tipo reducido)
Colocación de suelo en una vivienda:

  • Coste total: 10.000 €
  • Materiales aportados: 3.000 € (30%)
  • Resultado: Se aplica IVA reducido del 10%

Ejemplo 2: IVA al 21% (no aplica tipo reducido)
Reforma por importe total de 10.000 €:

  • Materiales aportados: 5.000 € (50%)
  • Resultado: Se aplica IVA general del 21%

2. IVA en obras de construcción de viviendas

Tributan al tipo reducido del 10% las ejecuciones de obra de construcción de edificaciones destinadas principalmente a viviendas cuando exista contrato directo entre el promotor y el contratista.

Se considera que un edificio está destinado principalmente a viviendas cuando al menos el 50% de la superficie construida se destina a este uso.

El IVA del 10% también se aplica a:

  • Construcción de viviendas nuevas
  • Construcción de garajes y anejos vinculados
  • Construcción contratada directamente por comunidades de propietarios

Importante: El tipo reducido no se aplica a subcontratistas, que deberán facturar al 21%.

3. IVA en ampliaciones de viviendas

La ampliación de una vivienda que suponga un aumento de la superficie habitable se considera obra de construcción y tributa al 10%.

Ejemplos:

  • Construcción de una nueva habitación
  • Ampliación del salón
  • Cerramiento que aumente superficie habitable

En cambio, las reformas interiores sin ampliación tributan según las normas de renovación o reparación.

4. IVA en obras de rehabilitación de viviendas

Las obras de rehabilitación tributan al IVA reducido del 10% si cumplen dos requisitos obligatorios.

Requisito 1: Naturaleza estructural de la rehabilitación

Más del 50% del coste del proyecto debe corresponder a:

  • Estructura
  • Fachadas
  • Cubiertas
  • Elementos estructurales

También se incluyen obras directamente vinculadas a estas.

Es fundamental disponer de documentación técnica como:

  • Proyecto técnico
  • Informes profesionales
  • Certificados técnicos

Requisito 2: Importe mínimo de la rehabilitación

El coste total de las obras debe superar el 25% de:

  • El precio de adquisición de la vivienda (sin incluir el suelo), o
  • El valor de mercado de la vivienda antes de la rehabilitación

5. IVA en obras análogas a la rehabilitación

Se consideran obras de rehabilitación (IVA 10%) las siguientes:

  • Refuerzo estructural
  • Reparación de cimentación
  • Tratamiento de pilares y forjados
  • Reconstrucción de fachadas
  • Instalación de ascensores
  • Eliminación de barreras arquitectónicas
  • Ampliación de superficie construida

6. IVA en obras de rehabilitación energética

También tributan al 10% las obras destinadas a mejorar la eficiencia energética de la vivienda, como:

  • Mejora del aislamiento
  • Sustitución de sistemas de climatización
  • Instalación de energías renovables
  • Mejora de instalaciones térmicas

Estas actuaciones son especialmente relevantes en proyectos de rehabilitación integral.

7. IVA en suministro de materiales sin instalación

La venta de materiales sin instalación siempre tributa al 21%, por ejemplo:

  • Venta de puertas
  • Venta de ventanas
  • Venta de armarios
  • Venta de cocinas

Aunque se utilicen en viviendas, no se consideran ejecución de obra.

8. Tabla resumen: IVA aplicable a obras en viviendas

Tipo de obraIVA aplicableRequisitos principales
Reparación o reforma (particular, materiales ≤ 40%)10%Vivienda de uso particular, más de 2 años desde construcción, materiales ≤ 40%
Reparación o reforma (materiales > 40%)21%Supera límite de materiales
Reforma en vivienda destinada a alquiler o actividad21%No es uso particular
Construcción de vivienda nueva10%Contrato directo promotor-contratista
Ampliación de vivienda10%Aumento de superficie habitable
Rehabilitación estructural10%Más del 50% estructural y coste superior al 25% valor edificación
Rehabilitación energética vinculada a rehabilitación10%Vinculada a rehabilitación estructural
Obras de comunidades de propietarios (ejecución directa)10%Contrato directo con contratista
Subcontratas21%No aplica tipo reducido
Venta de materiales sin instalación21%No es ejecución de obra

9. Conclusión: cómo aplicar correctamente el IVA en obras en viviendas

El IVA aplicable a las obras en viviendas en España depende de varios factores clave:

  • Tipo de obra (reforma, construcción o rehabilitación)
  • Destinatario
  • Uso de la vivienda
  • Porcentaje de materiales
  • Existencia de contrato directo

Aplicar correctamente el IVA del 10% puede suponer un ahorro importante, pero es imprescindible verificar el cumplimiento de todos los requisitos legales.

En Mconsulting asesoramos a particulares, empresas constructoras y comunidades de propietarios para aplicar correctamente el IVA en reformas y obras, garantizando el cumplimiento fiscal y evitando riesgos.

Si necesita asesoramiento sobre el IVA aplicable a una obra o reforma, nuestro equipo puede ayudarle a analizar su caso concreto.

¿Está una inmobiliaria obligada a presentar el Modelo 238 de la Agencia Tributaria?

La evolución de la normativa fiscal europea, especialmente tras la incorporación de la Directiva DAC7, ha introducido nuevas obligaciones para operadores de plataformas digitales que facilitan actividades económicas. En este contexto, muchas inmobiliarias se preguntan si están obligadas a presentar el Modelo 238, una declaración informativa recientemente implantada por la Agencia Tributaria. A continuación, explicamos en qué consiste este modelo, quiénes están obligados y cómo afecta específicamente a las inmobiliarias que operan a través de páginas web.

¿Qué es el Modelo 238?

El Modelo 238 es una declaración informativa creada por la Agencia Tributaria para cumplir con la Directiva (UE) 2021/514, conocida como DAC7, que tiene como objetivo aumentar la transparencia fiscal en la economía digital. Mediante este modelo, los operadores de plataformas digitales deben informar a la AEAT sobre determinadas transacciones realizadas a través de sus plataformas por terceros usuarios.

Se regula en el artículo 54 ter del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (Real Decreto 1065/2007) y afecta, entre otras actividades, a:

  • El arrendamiento de bienes inmuebles.
  • La venta de bienes.
  • La prestación de servicios personales.
  • El alquiler de medios de transporte.

Además, aquellos operadores que, aun no teniendo información relevante que comunicar, estén identificados como obligados a declarar, deberán presentar una declaración negativa mediante el mismo modelo.

Más información oficial disponible en la página de la Agencia Tributaria:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GI52.shtml

¿Quién está obligado a presentar el Modelo 238?

La obligación recae exclusivamente sobre los operadores de plataformas digitales que actúan como intermediarios entre proveedores de servicios o bienes (vendedores o arrendadores) y consumidores finales, siempre que dichos operadores faciliten el contacto, la contratación o el pago.

Para que exista obligación, es necesario que:

  1. La entidad actúe como plataforma que facilita actividades económicas entre terceros.
  2. Se recopile información relevante sobre las operaciones y los vendedores (ingresos, identificación, datos fiscales).
  3. La actividad de la plataforma encaje en alguna de las categorías contempladas por la directiva DAC7.

Incluso en ausencia de operaciones durante el año, la normativa puede requerir la presentación de una declaración negativa si se ostenta la condición de operador obligado.

Consulta oficial sobre obligados a declarar:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-238-decl_____informacion-parte-operadores-plataformas/preguntas-frecuentes/obligados-presentar-modelo-238.html

¿Cómo afecta el Modelo 238 a una inmobiliaria con página web?

En el caso de las inmobiliarias, la obligación de presentar el Modelo 238 no depende únicamente de la existencia de una página web, sino de la funcionalidad que ofrece esa web y del rol que asume la inmobiliaria en la intermediación.

Estará obligada si:

  • La inmobiliaria gestiona una plataforma digital que permite a propietarios particulares publicar directamente sus inmuebles y gestionar reservas, cobros o comunicación con arrendatarios.
  • La web permite el contacto directo entre usuarios y propietarios sin intervención directa y constante por parte de la inmobiliaria.
  • Se recogen datos fiscales, de identidad y económicos de los arrendadores o vendedores, y se facilita la transacción mediante herramientas automatizadas.

En estos casos, la inmobiliaria estaría actuando como operador de plataforma digital y, por tanto, estaría obligada a presentar el Modelo 238.

No estará obligada si:

  • La inmobiliaria actúa como intermediaria tradicional y no permite a terceros gestionar directamente sus inmuebles a través de la web.
  • Su página web tiene una función puramente informativa o de escaparate, sin interacción directa ni funcionalidades de reserva o gestión para los propietarios.

Por tanto, la clave para determinar la obligación radica en el nivel de autonomía que ofrece la plataforma digital a terceros y en si la inmobiliaria actúa como mero intermediario o como facilitador de la actividad económica entre particulares.

Consulta adicional sobre definiciones y aspectos generales del Modelo 238:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-238-decl_____informacion-parte-operadores-plataformas/preguntas-frecuentes/cuestiones-generales.html

Conclusión

El Modelo 238 no está dirigido a todas las empresas que operan en Internet, sino específicamente a aquellas que actúan como plataformas digitales que facilitan la actividad económica de terceros. En el sector inmobiliario, no todas las inmobiliarias están obligadas, pero aquellas que ofrecen herramientas de gestión directa a través de sus webs para arrendadores o vendedores particulares sí pueden estarlo.

Desde Mconsulting, recomendamos a todas las inmobiliarias revisar el funcionamiento de sus canales digitales y, en caso de duda, realizar una evaluación jurídica y fiscal individualizada para garantizar el cumplimiento de esta obligación.

Para más información o asesoramiento específico, puedes contactar con nuestro equipo.

Esquema: Inversión del Sujeto Pasivo en la Compra de Terrenos e Inmuebles entre Mercantiles.

La clave está en identificar QUÉ TIPO DE OPERACIÓN estás realizando y aplicar el SUPUESTO CORRECTO de ISP.

Explicación de Cada Vía del Esquema

VÍA 1: Transmisión de un Terreno EXENTO con Renuncia a la Exención

¿A qué operaciones se aplica?

  • Entregas de terrenos rústicos (no urbanizables).
  • Entregas de terrenos urbanizables sobre los que NO se han iniciado obras de urbanización (suelo rural, sin transformación física).
  • Tratamiento por Defecto: La operación es EXENTA de IVA (no se paga IVA).
  • Cómo se aplica la ISP: El vendedor puede RENUNCIAR a la exención. Si renuncia, la operación pasa a ser sujeta y no exenta, y se aplica la ISP. El comprador paga el IVA.
  • Resultado:  SE APLICA LA ISP (por el 2º guion del Art. 84).

VÍA 2: Transmisión de un Inmueble en EJECUCIÓN DE GARANTÍA

  • ¿A qué operaciones se aplica?
    • Entregas de cualquier bien inmueble (incluidos solares) que esté afecto por una garantía real.
    • La garantía más común en este contexto: CARGAS URBANÍSTICAS REGISTRALES (obligación de pagar derramas por urbanización).
    • También se incluye una «dación en pago» para extinguir una deuda.
  • Tratamiento por Defecto: Depende del bien (puede ser sujeto y no exento, como un solar).
  • Cómo se aplica la ISP: La ley establece que, por definición, en estos supuestos el sujeto pasivo es el adquirente.
  • Requisito Clave: Que la garantía (p. ej., la afección por cargas urbanísticas) esté vigente e inscrita en el Registro de la Propiedad.
  • Resultado:  SE APLICA LA ISP (por el 3er guion del Art. 84). Este es el caso de la Consulta Vinculante V2711-23.

VÍA 3: Transmisión SUJETA y NO EXENTA (Régimen General)

  • ¿A qué operaciones se aplica?
    • Entregas de solares.
    • Entregas de terrenos en curso de urbanización (con obras iniciadas).
    • Entregas de edificaciones nuevas.
  • Tratamiento por Defecto: La operación es SUJETA y NO EXENTA. Lleva IVA.
  • Cómo se aplica la ISP: NO SE APLICA ninguno de los supuestos de ISP de forma automática.
  • ¿Quién liquida el IVA? El VENDEDOR es quien repercute el IVA al comprador en la factura y lo ingresa en Hacienda.
  • Resultado:  NO SE APLICA LA ISP. Es el régimen general de IVA.

Nuevo horario Invierno

Estimados clientes:

Debido al gran volumen de trabajo que tenemos en el despacho, desde el próximo día 22 de septiembre, atenderemos al público en el horario habitual de mañanas, de 09:00 a 14:00 horas.

Por las tardes solo atenderemos a clientes los miércoles en horario de 15:00 a 18:00 o resto de tardes bajo cita previa.

Le ruego disculpen las molestias que el nuevo horario les pueda ocasionar, pero necesitamos disponer de tiempo a puerta cerrada para la realización de las funciones que ustedes nos han encomendado.

Muchas gracias por entenderlo, pero, sobre todo, infinitas gracias por la confianza que los clientes están depositando en este despacho que nos obliga a reorganizarnos para dar la misma calidad de asesoramiento.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el Número de Registro Único: claves del nuevo Real Decreto 1312/2024

Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, se introduce un importante cambio normativo en el sector del alquiler de alojamientos de corta duración en España. Este nuevo marco regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con el objetivo de facilitar la trazabilidad, control y legalidad de estas actividades en todo el territorio nacional.

¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) es una plataforma electrónica nacional diseñada para centralizar el intercambio de información entre las plataformas digitales de alquiler de corta duración (como Airbnb, Booking, etc.) y las autoridades competentes. Actúa como una pasarela digital única, promoviendo la transparencia en el uso, regulación y destino de las unidades arrendadas en toda España.

Este sistema permitirá a las administraciones públicas conocer en tiempo real los inmuebles ofrecidos en estas plataformas, simplificando los trámites administrativos y mejorando el control sobre este tipo de arrendamientos.

El Registro Único de Arrendamientos y el Número de Registro

El procedimiento de Registro Único de Arrendamientos se gestionará a través del Registro de la Propiedad competente, en función de la ubicación del inmueble. Este procedimiento permitirá obtener un número de registro único, que actuará como identificador oficial de la unidad arrendada.

Este número será imprescindible para publicar un inmueble en plataformas de alquiler de corta duración: sin él, no se podrá anunciar la propiedad. El objetivo es garantizar que todas las viviendas ofertadas cumplan con los requisitos legales y estén debidamente inscritas.

Cada número identificará:

  • El inmueble completo o
  • Una unidad parcial del mismo (por ejemplo, una habitación), si se pretende arrendar de manera separada.

Este sistema busca combatir la oferta ilegal, asegurar la trazabilidad de los alojamientos y ofrecer mayores garantías tanto a propietarios como a usuarios y autoridades.

Entrada en vigor y periodo de adaptación

El Real Decreto entra en vigor el 2 de enero de 2025, fecha a partir de la cual podrá solicitarse el número de registro único. No obstante, las disposiciones comenzarán a aplicarse plenamente a partir del 1 de julio de 2025, lo que ofrece un plazo de adaptación de seis meses para que todas las partes implicadas —propietarios, plataformas, administraciones— puedan realizar los ajustes tecnológicos y funcionales necesarios.

Diferencias clave: viviendas de uso temporal y viviendas de uso turístico

La norma distingue claramente entre dos tipos de arrendamientos, cada uno con implicaciones diferentes en cuanto al registro:

Viviendas de uso temporal

Estas viviendas están destinadas a estancias no permanentes por motivos concretos como estudios, trabajo temporal o tratamientos médicos. En estos casos:

  • No se requiere autorización adicional por parte de comunidades autónomas ni ayuntamientos.
  • El arrendamiento está regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
  • El número de registro se obtiene directamente mediante el procedimiento regulado en el Real Decreto.

Viviendas de uso turístico

Las viviendas destinadas al alquiler turístico sí están sujetas a una regulación específica autonómica o municipal:

  • Será necesario realizar los trámites de comercialización y autorización previos ante la comunidad autónoma o el ayuntamiento correspondiente.
  • Solo tras cumplir con estas exigencias podrá obtenerse el número de registro obligatorio, a través del Registro de la Propiedad.

Este enfoque reconoce las competencias de las administraciones locales sobre la ordenación del turismo y la vivienda, al tiempo que unifica el proceso de identificación a nivel nacional.

Mas información en la web del ministerio.

En Mconsulting.es, acompañamos a propietarios, gestores y operadores turísticos en la adaptación a este nuevo marco normativo, garantizando el cumplimiento legal y facilitando los trámites necesarios para operar con total seguridad jurídica.

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¿Donde Presentar el modelo 600?


En el ámbito fiscal, es fundamental conocer dónde y cómo presentar las declaraciones-liquidaciones y documentos tributarios. El Artículo 103 del Reglamento establece las reglas de competencia territorial, determinando qué oficina es la adecuada según el tipo de acto o documento.

En nuestra asesoría fiscal y tributaria, te explicamos de manera clara y práctica cómo aplicar estas normas para evitar errores y cumplir correctamente con tus obligaciones.

  1. Reglas Generales de Competencia Territorial
    El orden de preferencia para determinar la oficina competente es el siguiente:

A) Documentos sujetos a la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Si el documento incluye algún concepto sujeto a la cuota gradual del AJD (artículo 72), la presentación debe hacerse en la oficina donde esté ubicado el Registro en el que deba inscribirse el bien o acto de mayor valor (según las normas del Impuesto sobre el Patrimonio).

B) Operaciones Societarias
Si el documento se refiere a operaciones societarias, la oficina competente será la del domicilio fiscal de la entidad.

C) Otras Modalidades
Si no aplican las reglas anteriores, la competencia se determinará según la naturaleza del acto o contrato:

  1. Reglas Específicas según el Tipo de Acto o Contrato
  2. Transmisiones y Arrendamientos de Bienes Inmuebles
    Oficina competente: La correspondiente a la ubicación del inmueble.

Si hay varios inmuebles en diferentes lugares, se presentará donde esté el de mayor valor (según el Impuesto sobre el Patrimonio).

  1. Hipotecas Mobiliarias, Prendas sin Desplazamiento, Buques o Aeronaves
    Oficina competente: La del Registro Mercantil o de Hipoteca Mobiliaria donde deban inscribirse.

Si hay varios bienes en distintos registros, se aplicará el de mayor valor.

  1. Transmisiones de Bienes Muebles, Semovientes o Créditos
    Oficina competente: La del domicilio fiscal del adquirente (si es persona jurídica) o su residencia habitual (si es persona física).

Si hay varios adquirentes, se aplicará el de mayor valor.

  1. Transmisiones de Valores
    Oficina competente: La del lugar donde se formalice la operación.
  2. Préstamos Simples, Fianzas, Arrendamientos no Inmobiliarios y Pensiones
    Oficina competente: La del domicilio fiscal o residencia habitual del sujeto pasivo.
  3. Concesiones Administrativas
    Si son concesiones de bienes: oficina donde radiquen los bienes.

Si son concesiones de servicios: oficina del domicilio fiscal o residencia del concesionario.

  1. Anotaciones Preventivas de Embargo
    Oficina competente: La del lugar de expedición.
  2. Conflictos de Competencia y Casos Especiales
    Si varias reglas aplican (por ejemplo, un documento con bienes inmuebles y muebles), prevalece la del acto o contrato de mayor valor.

Si no puede determinarse la competencia con las reglas anteriores, se aplicará el lugar de otorgamiento del documento.

Conclusión
Determinar correctamente la oficina competente es clave para evitar rechazos y sanciones. En nuestra asesoría fiscal, te ayudamos a identificar el lugar adecuado para presentar tus documentos y garantizar el cumplimiento de la normativa.