La clave está en identificar QUÉ TIPO DE OPERACIÓN estás realizando y aplicar el SUPUESTO CORRECTO de ISP.
Explicación de Cada Vía del Esquema
VÍA 1: Transmisión de un Terreno EXENTO con Renuncia a la Exención
¿A qué operaciones se aplica?
- Entregas de terrenos rústicos (no urbanizables).
- Entregas de terrenos urbanizables sobre los que NO se han iniciado obras de urbanización (suelo rural, sin transformación física).
- Tratamiento por Defecto: La operación es EXENTA de IVA (no se paga IVA).
- Cómo se aplica la ISP: El vendedor puede RENUNCIAR a la exención. Si renuncia, la operación pasa a ser sujeta y no exenta, y se aplica la ISP. El comprador paga el IVA.
- Resultado: SE APLICA LA ISP (por el 2º guion del Art. 84).
VÍA 2: Transmisión de un Inmueble en EJECUCIÓN DE GARANTÍA
- ¿A qué operaciones se aplica?
- Entregas de cualquier bien inmueble (incluidos solares) que esté afecto por una garantía real.
- La garantía más común en este contexto: CARGAS URBANÍSTICAS REGISTRALES (obligación de pagar derramas por urbanización).
- También se incluye una «dación en pago» para extinguir una deuda.
- Tratamiento por Defecto: Depende del bien (puede ser sujeto y no exento, como un solar).
- Cómo se aplica la ISP: La ley establece que, por definición, en estos supuestos el sujeto pasivo es el adquirente.
- Requisito Clave: Que la garantía (p. ej., la afección por cargas urbanísticas) esté vigente e inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Resultado: SE APLICA LA ISP (por el 3er guion del Art. 84). Este es el caso de la Consulta Vinculante V2711-23.
VÍA 3: Transmisión SUJETA y NO EXENTA (Régimen General)
- ¿A qué operaciones se aplica?
- Entregas de solares.
- Entregas de terrenos en curso de urbanización (con obras iniciadas).
- Entregas de edificaciones nuevas.
- Tratamiento por Defecto: La operación es SUJETA y NO EXENTA. Lleva IVA.
- Cómo se aplica la ISP: NO SE APLICA ninguno de los supuestos de ISP de forma automática.
- ¿Quién liquida el IVA? El VENDEDOR es quien repercute el IVA al comprador en la factura y lo ingresa en Hacienda.
- Resultado: NO SE APLICA LA ISP. Es el régimen general de IVA.
