La evolución de la normativa fiscal europea, especialmente tras la incorporación de la Directiva DAC7, ha introducido nuevas obligaciones para operadores de plataformas digitales que facilitan actividades económicas. En este contexto, muchas inmobiliarias se preguntan si están obligadas a presentar el Modelo 238, una declaración informativa recientemente implantada por la Agencia Tributaria. A continuación, explicamos en qué consiste este modelo, quiénes están obligados y cómo afecta específicamente a las inmobiliarias que operan a través de páginas web.
¿Qué es el Modelo 238?
El Modelo 238 es una declaración informativa creada por la Agencia Tributaria para cumplir con la Directiva (UE) 2021/514, conocida como DAC7, que tiene como objetivo aumentar la transparencia fiscal en la economía digital. Mediante este modelo, los operadores de plataformas digitales deben informar a la AEAT sobre determinadas transacciones realizadas a través de sus plataformas por terceros usuarios.
Se regula en el artículo 54 ter del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (Real Decreto 1065/2007) y afecta, entre otras actividades, a:
- El arrendamiento de bienes inmuebles.
- La venta de bienes.
- La prestación de servicios personales.
- El alquiler de medios de transporte.
Además, aquellos operadores que, aun no teniendo información relevante que comunicar, estén identificados como obligados a declarar, deberán presentar una declaración negativa mediante el mismo modelo.
Más información oficial disponible en la página de la Agencia Tributaria:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GI52.shtml
¿Quién está obligado a presentar el Modelo 238?
La obligación recae exclusivamente sobre los operadores de plataformas digitales que actúan como intermediarios entre proveedores de servicios o bienes (vendedores o arrendadores) y consumidores finales, siempre que dichos operadores faciliten el contacto, la contratación o el pago.
Para que exista obligación, es necesario que:
- La entidad actúe como plataforma que facilita actividades económicas entre terceros.
- Se recopile información relevante sobre las operaciones y los vendedores (ingresos, identificación, datos fiscales).
- La actividad de la plataforma encaje en alguna de las categorías contempladas por la directiva DAC7.
Incluso en ausencia de operaciones durante el año, la normativa puede requerir la presentación de una declaración negativa si se ostenta la condición de operador obligado.
Consulta oficial sobre obligados a declarar:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-238-decl_____informacion-parte-operadores-plataformas/preguntas-frecuentes/obligados-presentar-modelo-238.html
¿Cómo afecta el Modelo 238 a una inmobiliaria con página web?
En el caso de las inmobiliarias, la obligación de presentar el Modelo 238 no depende únicamente de la existencia de una página web, sino de la funcionalidad que ofrece esa web y del rol que asume la inmobiliaria en la intermediación.
Estará obligada si:
- La inmobiliaria gestiona una plataforma digital que permite a propietarios particulares publicar directamente sus inmuebles y gestionar reservas, cobros o comunicación con arrendatarios.
- La web permite el contacto directo entre usuarios y propietarios sin intervención directa y constante por parte de la inmobiliaria.
- Se recogen datos fiscales, de identidad y económicos de los arrendadores o vendedores, y se facilita la transacción mediante herramientas automatizadas.
En estos casos, la inmobiliaria estaría actuando como operador de plataforma digital y, por tanto, estaría obligada a presentar el Modelo 238.
No estará obligada si:
- La inmobiliaria actúa como intermediaria tradicional y no permite a terceros gestionar directamente sus inmuebles a través de la web.
- Su página web tiene una función puramente informativa o de escaparate, sin interacción directa ni funcionalidades de reserva o gestión para los propietarios.
Por tanto, la clave para determinar la obligación radica en el nivel de autonomía que ofrece la plataforma digital a terceros y en si la inmobiliaria actúa como mero intermediario o como facilitador de la actividad económica entre particulares.
Consulta adicional sobre definiciones y aspectos generales del Modelo 238:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-238-decl_____informacion-parte-operadores-plataformas/preguntas-frecuentes/cuestiones-generales.html
Conclusión
El Modelo 238 no está dirigido a todas las empresas que operan en Internet, sino específicamente a aquellas que actúan como plataformas digitales que facilitan la actividad económica de terceros. En el sector inmobiliario, no todas las inmobiliarias están obligadas, pero aquellas que ofrecen herramientas de gestión directa a través de sus webs para arrendadores o vendedores particulares sí pueden estarlo.
Desde Mconsulting, recomendamos a todas las inmobiliarias revisar el funcionamiento de sus canales digitales y, en caso de duda, realizar una evaluación jurídica y fiscal individualizada para garantizar el cumplimiento de esta obligación.
Para más información o asesoramiento específico, puedes contactar con nuestro equipo.
