La clave está en identificar QUÉ TIPO DE OPERACIÓN estás realizando y aplicar el SUPUESTO CORRECTO de ISP.
Explicación de Cada Vía del Esquema
VÍA 1: Transmisión de un Terreno EXENTO con Renuncia a la Exención
¿A qué operaciones se aplica?
Entregas de terrenos rústicos (no urbanizables).
Entregas de terrenos urbanizablessobre los que NO se han iniciado obras de urbanización (suelo rural, sin transformación física).
Tratamiento por Defecto: La operación es EXENTA de IVA (no se paga IVA).
Cómo se aplica la ISP: El vendedor puede RENUNCIAR a la exención. Si renuncia, la operación pasa a ser sujeta y no exenta, y se aplica la ISP. El comprador paga el IVA.
Resultado:SE APLICA LA ISP (por el 2º guion del Art. 84).
VÍA 2: Transmisión de un Inmueble en EJECUCIÓN DE GARANTÍA
¿A qué operaciones se aplica?
Entregas de cualquier bien inmueble (incluidos solares) que esté afecto por una garantía real.
La garantía más común en este contexto: CARGAS URBANÍSTICAS REGISTRALES (obligación de pagar derramas por urbanización).
También se incluye una «dación en pago» para extinguir una deuda.
Tratamiento por Defecto: Depende del bien (puede ser sujeto y no exento, como un solar).
Cómo se aplica la ISP: La ley establece que, por definición, en estos supuestos el sujeto pasivo es el adquirente.
Requisito Clave: Que la garantía (p. ej., la afección por cargas urbanísticas) esté vigente e inscrita en el Registro de la Propiedad.
Resultado:SE APLICA LA ISP (por el 3er guion del Art. 84). Este es el caso de la Consulta Vinculante V2711-23.
VÍA 3: Transmisión SUJETA y NO EXENTA (Régimen General)
¿A qué operaciones se aplica?
Entregas de solares.
Entregas de terrenos en curso de urbanización (con obras iniciadas).
Entregas de edificaciones nuevas.
Tratamiento por Defecto: La operación es SUJETA y NO EXENTA. Lleva IVA.
Cómo se aplica la ISP:NO SE APLICA ninguno de los supuestos de ISP de forma automática.
¿Quién liquida el IVA? El VENDEDOR es quien repercute el IVA al comprador en la factura y lo ingresa en Hacienda.
Resultado:NO SE APLICA LA ISP. Es el régimen general de IVA.
Debido al gran volumen de trabajo que tenemos en el despacho, desde el próximo día 22 de septiembre, atenderemos al público en el horario habitual de mañanas, de 09:00 a 14:00 horas.
Por las tardes solo atenderemos a clientes los miércoles en horario de 15:00 a 18:00 o resto de tardes bajo cita previa.
Le ruego disculpen las molestias que el nuevo horario les pueda ocasionar, pero necesitamos disponer de tiempo a puerta cerrada para la realización de las funciones que ustedes nos han encomendado.
Muchas gracias por entenderlo, pero, sobre todo, infinitas gracias por la confianza que los clientes están depositando en este despacho que nos obliga a reorganizarnos para dar la misma calidad de asesoramiento.
Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, se introduce un importante cambio normativo en el sector del alquiler de alojamientos de corta duración en España. Este nuevo marco regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con el objetivo de facilitar la trazabilidad, control y legalidad de estas actividades en todo el territorio nacional.
¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) es una plataforma electrónica nacional diseñada para centralizar el intercambio de información entre las plataformas digitales de alquiler de corta duración (como Airbnb, Booking, etc.) y las autoridades competentes. Actúa como una pasarela digital única, promoviendo la transparencia en el uso, regulación y destino de las unidades arrendadas en toda España.
Este sistema permitirá a las administraciones públicas conocer en tiempo real los inmuebles ofrecidos en estas plataformas, simplificando los trámites administrativos y mejorando el control sobre este tipo de arrendamientos.
El Registro Único de Arrendamientos y el Número de Registro
El procedimiento de Registro Único de Arrendamientos se gestionará a través del Registro de la Propiedad competente, en función de la ubicación del inmueble. Este procedimiento permitirá obtener un número de registro único, que actuará como identificador oficial de la unidad arrendada.
Este número será imprescindible para publicar un inmueble en plataformas de alquiler de corta duración: sin él, no se podrá anunciar la propiedad. El objetivo es garantizar que todas las viviendas ofertadas cumplan con los requisitos legales y estén debidamente inscritas.
Cada número identificará:
El inmueble completo o
Una unidad parcial del mismo (por ejemplo, una habitación), si se pretende arrendar de manera separada.
Este sistema busca combatir la oferta ilegal, asegurar la trazabilidad de los alojamientos y ofrecer mayores garantías tanto a propietarios como a usuarios y autoridades.
Entrada en vigor y periodo de adaptación
El Real Decreto entra en vigor el 2 de enero de 2025, fecha a partir de la cual podrá solicitarse el número de registro único. No obstante, las disposiciones comenzarán a aplicarse plenamente a partir del 1 de julio de 2025, lo que ofrece un plazo de adaptación de seis meses para que todas las partes implicadas —propietarios, plataformas, administraciones— puedan realizar los ajustes tecnológicos y funcionales necesarios.
Diferencias clave: viviendas de uso temporal y viviendas de uso turístico
La norma distingue claramente entre dos tipos de arrendamientos, cada uno con implicaciones diferentes en cuanto al registro:
Viviendas de uso temporal
Estas viviendas están destinadas a estancias no permanentes por motivos concretos como estudios, trabajo temporal o tratamientos médicos. En estos casos:
No se requiere autorización adicional por parte de comunidades autónomas ni ayuntamientos.
El arrendamiento está regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
El número de registro se obtiene directamente mediante el procedimiento regulado en el Real Decreto.
Viviendas de uso turístico
Las viviendas destinadas al alquiler turístico sí están sujetas a una regulación específica autonómica o municipal:
Será necesario realizar los trámites de comercialización y autorización previos ante la comunidad autónoma o el ayuntamiento correspondiente.
Solo tras cumplir con estas exigencias podrá obtenerse el número de registro obligatorio, a través del Registro de la Propiedad.
Este enfoque reconoce las competencias de las administraciones locales sobre la ordenación del turismo y la vivienda, al tiempo que unifica el proceso de identificación a nivel nacional.
En Mconsulting.es, acompañamos a propietarios, gestores y operadores turísticos en la adaptación a este nuevo marco normativo, garantizando el cumplimiento legal y facilitando los trámites necesarios para operar con total seguridad jurídica.
¿Tienes dudas sobre cómo registrar tu propiedad o adaptarte a esta nueva normativa? Contacta con nuestro equipo. Estamos para ayudarte.
En el ámbito fiscal, es fundamental conocer dónde y cómo presentar las declaraciones-liquidaciones y documentos tributarios. El Artículo 103 del Reglamento establece las reglas de competencia territorial, determinando qué oficina es la adecuada según el tipo de acto o documento.
En nuestra asesoría fiscal y tributaria, te explicamos de manera clara y práctica cómo aplicar estas normas para evitar errores y cumplir correctamente con tus obligaciones.
Reglas Generales de Competencia Territorial El orden de preferencia para determinar la oficina competente es el siguiente:
A) Documentos sujetos a la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) Si el documento incluye algún concepto sujeto a la cuota gradual del AJD (artículo 72), la presentación debe hacerse en la oficina donde esté ubicado el Registro en el que deba inscribirse el bien o acto de mayor valor (según las normas del Impuesto sobre el Patrimonio).
B) Operaciones Societarias Si el documento se refiere a operaciones societarias, la oficina competente será la del domicilio fiscal de la entidad.
C) Otras Modalidades Si no aplican las reglas anteriores, la competencia se determinará según la naturaleza del acto o contrato:
Reglas Específicas según el Tipo de Acto o Contrato
Transmisiones y Arrendamientos de Bienes Inmuebles Oficina competente: La correspondiente a la ubicación del inmueble.
Si hay varios inmuebles en diferentes lugares, se presentará donde esté el de mayor valor (según el Impuesto sobre el Patrimonio).
Hipotecas Mobiliarias, Prendas sin Desplazamiento, Buques o Aeronaves Oficina competente: La del Registro Mercantil o de Hipoteca Mobiliaria donde deban inscribirse.
Si hay varios bienes en distintos registros, se aplicará el de mayor valor.
Transmisiones de Bienes Muebles, Semovientes o Créditos Oficina competente: La del domicilio fiscal del adquirente (si es persona jurídica) o su residencia habitual (si es persona física).
Si hay varios adquirentes, se aplicará el de mayor valor.
Transmisiones de Valores Oficina competente: La del lugar donde se formalice la operación.
Préstamos Simples, Fianzas, Arrendamientos no Inmobiliarios y Pensiones Oficina competente: La del domicilio fiscal o residencia habitual del sujeto pasivo.
Concesiones Administrativas Si son concesiones de bienes: oficina donde radiquen los bienes.
Si son concesiones de servicios: oficina del domicilio fiscal o residencia del concesionario.
Anotaciones Preventivas de Embargo Oficina competente: La del lugar de expedición.
Conflictos de Competencia y Casos Especiales Si varias reglas aplican (por ejemplo, un documento con bienes inmuebles y muebles), prevalece la del acto o contrato de mayor valor.
Si no puede determinarse la competencia con las reglas anteriores, se aplicará el lugar de otorgamiento del documento.
Conclusión Determinar correctamente la oficina competente es clave para evitar rechazos y sanciones. En nuestra asesoría fiscal, te ayudamos a identificar el lugar adecuado para presentar tus documentos y garantizar el cumplimiento de la normativa.
En los últimos años, la preocupación por la ocupación ilegal de viviendas ha crecido notablemente, generando confusión entre propietarios y llevando al surgimiento de seguros «antiokupa». Sin embargo, muchas de estas coberturas no son tan útiles como parecen, especialmente para el cliente particular.
¿Qué cubren realmente los seguros antiocupación?
No todas las pólizas protegen los mismos supuestos. Lo primero es identificar el riesgo que queremos asegurar:
Ocupación de la vivienda habitual (primera o segunda residencia).
Ocupación de una vivienda vacía (sin uso ni inquilinos).
Inquilinos que se niegan a abandonar la vivienda (tras finalizar el contrato o por impago).
Cada escenario tiene implicaciones legales diferentes, y no todas las aseguradoras cubren todos los casos.
Allanamiento vs. Usurpación: Diferencias Clave
1. Allanamiento de Morada (Viviendas Habitadas)
Delito grave con penas de prisión.
La policía debe actuar de inmediato: identificación, detención y desalojo en el acto.
No requiere juicio ni abogado.
No necesita cobertura adicional, ya que la recuperación es inmediata.
Si hay daños, el seguro de hogar habitual podría cubrir actos vandálicos o robos.
2. Usurpación (Viviendas Vacías)
Solo afecta al derecho de propiedad, no es un delito penal (a menos que haya violencia).
La policía identifica a los ocupantes, pero no siempre hay desalojo inmediato.
Requiere proceso judicial, que puede ser lento.
Muchos seguros ofrecen coberturas innecesarias (como pérdida de alquiler) en viviendas que ni se habitan ni se alquilan.
3. Inquilinos que no abandonan
Es un problema jurídico, no penal.
Se debe iniciar un procedimiento de desahucio.
Algunas pólizas de impago de alquiler cubren los gastos legales, pero no son seguros antiokupa.
¿Son realmente útiles estos seguros?
Para viviendas habituales, el allanamiento ya está protegido por la ley, y la policía actúa rápido.
Para viviendas vacías, pocas aseguradoras ofrecen coberturas reales, y muchas incluyen cláusulas poco prácticas.
Para alquileres, existen seguros específicos de impago, pero hay que evitar empresas no reguladas («chiringuitos financieros»).
Conclusión
El «ruido mediático» alrededor de la ocupación ha llevado a la venta de seguros con coberturas redundantes o inaplicables. Antes de contratar, es clave:
Identificar el riesgo real (¿vives en la vivienda? ¿está vacía? ¿es un problema con inquilinos?).
Revisar el seguro de hogar actual, pues puede cubrir daños o robos.
Consultar con un profesional antes de pagar por garantías que quizá no necesites.
La ocupación ilegal es un problema serio, pero no todos los seguros antiokupa son la solución. Infórmate bien antes de decidir.
¿Una Solución Efectiva para el Mercado de la Vivienda?
Este jueves, 3 de abril, el Gobierno de España ha puesto fin a la concesión de los permisos de residencia conocidos como Golden Visa, que permitían a inversores extranjeros obtener un permiso de residencia al adquirir una propiedad de más de 500.000 euros.
¿Qué eran las Golden Visa?
Las Golden Visa eran un mecanismo diseñado para atraer inversión extranjera a España. Desde su implementación en 2013, permitían a ciudadanos no comunitarios obtener un permiso de residencia al invertir en bienes inmuebles por valor de medio millón de euros o más, sin necesidad de residir de forma permanente en el país. Este programa fue especialmente popular entre inversores de China, Rusia y Oriente Medio, que buscaban no solo una residencia en la UE, sino también diversificar sus activos.
La Decisión del Gobierno: ¿Mejorará el Acceso a la Vivienda?
El Ejecutivo justifica la eliminación de las Golden Visa como una medida para «aliviar la presión en el mercado inmobiliario» y facilitar el acceso a la vivienda para los residentes en España. Sin embargo, desde Mconsulting, consideramos que esta decisión no aborda el problema real:
La mayoría de los españoles no compran viviendas de más de 500.000 euros, por lo que el impacto en el acceso a la vivienda será limitado.
El verdadero problema es la escasez de oferta, causada por una burocracia excesiva y restricciones en la liberalización del suelo.
En lugar de eliminar una vía de inversión que dinamizaba el sector inmobiliario, la solución debería pasar por: ✅ Agilizar los trámites administrativos para construir más viviendas. ✅ Liberalizar el suelo urbanizable, permitiendo mayor flexibilidad en la construcción. ✅ Fomentar la inversión en vivienda protegida y alquiler asequible.
Conclusión
Aunque el fin de las Golden Visa puede tener un efecto simbólico, no resolverá los problemas estructurales del mercado inmobiliario español. Para que la vivienda sea más accesible, se necesita aumentar la oferta, no restringir la inversión. En Mconsulting seguiremos analizando las medidas que realmente impulsen un mercado inmobiliario más dinámico y justo.
La reciente LEY 6/2024, de 5 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, ha marcado un antes y un después en el sector sociosanitario. Con la modificación de la disposición adicional vigésima, se establece un nuevo modelo de residencias para personas mayores y personas con discapacidad, limitando a 150 plazas residenciales por centro y exigiendo que estén estructuradas en módulos convivenciales. Este cambio normativo no solo garantiza una atención más personalizada y de calidad, sino que también abre un abanico de oportunidades para inversores y promotores en la Comunidad Valenciana.
Tras años de restricciones que dificultaban la rentabilidad de nuevos proyectos, la Comunidad Valenciana se posiciona nuevamente como un entorno atractivo y seguro para las inversiones sociosanitarias. Si está buscando expandir su cartera en este sector en auge, ahora es el momento perfecto para actuar.
¿Por qué elegir nuestra consultoría en adquisiciones sociosanitarias? Contamos con una amplia experiencia en el sector sociosanitario y un profundo conocimiento de la normativa vigente. Nuestro equipo de expertos ha establecido acuerdos con los mejores profesionales del sector, lo que nos permite ofrecer un asesoramiento integral y personalizado en la adquisición de:
Centros residenciales ya operativos: Le ayudamos a identificar y adquirir centros que cumplan con los nuevos requisitos normativos.
Suelos óptimos para nuevos proyectos: Seleccionamos terrenos estratégicos que garantizan la viabilidad y rentabilidad de su inversión.
Nuestro enfoque: seguridad y rentabilidad Sabemos que cada inversión es única. Por ello, elaboramos un estudio detallado que incluye:
Ratio de cobertura en la zona: Analizamos la demanda y oferta de plazas residenciales para asegurar la viabilidad de su proyecto.
Licencias y normativas: Nos encargamos de gestionar todos los trámites administrativos, incluyendo las licencias necesarias y el uso del suelo.
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Nuestro objetivo es claro: maximizar la seguridad de su inversión y garantizar que su proyecto cumpla con todas las exigencias legales y operativas.
Oportunidades disponibles en la Comunidad Valenciana Actualmente, disponemos en cartera de suelos y centros abiertos en ubicaciones estratégicas de la Comunidad Valenciana, listos para ser transformados en residencias modernas y funcionales que cumplan con el nuevo modelo convivencial.
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La adquisición de empresas cuyos activos incluyen bienes inmuebles es una estrategia común en el ámbito empresarial e inversor. Sin embargo, este tipo de operaciones conlleva implicaciones fiscales que deben analizarse cuidadosamente para evitar contingencias tributarias. En este artículo, exploramos el tratamiento fiscal de la compra de participaciones en sociedades con activos inmobiliarios, con especial referencia a la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
Régimen Fiscal General: Exención de IVA e ITP y AJD
En términos generales, la transmisión de participaciones o acciones en sociedades está exenta de IVA y de ITP y AJD, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores (TRLMV). Esto significa que la compra de una empresa, incluso si posee inmuebles en su activo, no tributa directamente por estos impuestos.
Excepción: Supuestos de Elusión Fiscal
No obstante, el artículo 314.2 del TRLMV establece una excepción a esta regla cuando la transmisión de participaciones pueda interpretarse como un medio para eludir el pago de los impuestos que habrían gravado una transmisión directa de los inmuebles. En estos casos, la operación se someterá al régimen fiscal que correspondería a una compraventa de bienes inmuebles y no al de una mera transmisión de valores.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe ánimo de elusión fiscal en los siguientes supuestos:
Obtención del control de una sociedad cuyo activo esté compuesto en al menos un 50 % por inmuebles no afectos a actividades empresariales o profesionales.
Adquisición del control de una sociedad que, a su vez, controle otra entidad cuyo activo esté compuesto en al menos un 50 % por inmuebles no afectos a la actividad empresarial o profesional.
Transmisión de participaciones recibidas por aportaciones de bienes inmuebles no afectos, si no han transcurrido tres años desde su aportación.
Clave para la Exención: El Inmueble Debe Estar Afecto a la Actividad Empresarial
El factor determinante para evitar la aplicación de la regla especial es que el inmueble esté afecto a la actividad empresarial de la sociedad. Esto significa que el inmueble debe:
Utilizarse en el desarrollo de la actividad económica de la empresa (por ejemplo, como local comercial, fábrica, almacén, etc.).
No destinarse exclusivamente a la inversión inmobiliaria o al alquiler sin vinculación con la actividad principal de la sociedad.
Si el inmueble está claramente afecto a la actividad empresarial, la transmisión de las participaciones de la sociedad no se considerará una transmisión indirecta del inmueble y, por tanto, no quedará sujeta a IVA ni a ITP y AJD.
Conclusión
La compra de una empresa con activos inmobiliarios puede beneficiarse de la exención fiscal en IVA e ITP y AJD, siempre que no se configure como un mecanismo para evitar la tributación de la compraventa de inmuebles. La clave para determinar el tratamiento fiscal radica en si los inmuebles están afectos a la actividad empresarial de la sociedad adquirida. Ante cualquier duda, es recomendable realizar un análisis fiscal previo y contar con asesoramiento especializado para garantizar el cumplimiento normativo y evitar riesgos fiscales innecesarios.
La inscripción de un inmueble en España adquirido mediante la liquidación de una empresa de otro país de la Unión Europea puede parecer un proceso complejo, pero siguiendo los pasos correctos se puede llevar a cabo de manera eficiente. A continuación, detallamos el procedimiento:
Opciones para transferir el inmueble
Existen dos formas principales de poner a tu nombre un inmueble que está registrado a nombre de una sociedad extranjera de la que eres socio:
Compra directa del inmueble por parte de la sociedad: En este caso, la sociedad te vendería el inmueble con todas sus cargas. Sin embargo, si la intención es liquidar la sociedad, este método no es el más recomendable.
Liquidación de la sociedad y adjudicación de activos: Este es el procedimiento sugerido si deseas disolver la sociedad. Consiste en dividir los activos de la sociedad entre los socios según su porcentaje de participación.
Pasos para la liquidación de la sociedad y adjudicación del inmueble
Liquidar la sociedad ante un notario del país de origen:
Los socios deberán acordar la división de los activos según su porcentaje de participación en la sociedad.
El inmueble se adjudicará al socio correspondiente según el valor de sus participaciones.
Valoración fiscal de la adjudicación del inmueble:
Si el valor del inmueble adjudicado es menor o igual al valor de las participaciones del socio, se aplicará un 1% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Si el valor del inmueble adjudicado excede el valor de las participaciones del socio, se aplicará un 10% de ITP sobre la diferencia. (ITP Comunidad Valenciana, dichos porcentajes varían según donde esté el inmueble)
Traducción y apostillado de la escritura notarial:
La escritura de liquidación deberá ser traducida al español por un traductor jurado.
Además, se requerirá la apostilla de La Haya para que sea válida en España.
Es importante que el notario del país de origen identifique al socio adquirente no solo con su pasaporte, sino también con su Número de Identificación de Extranjero (NIE) en España.
Gastos adicionales
Además del ITP, deberás afrontar otros gastos relacionados con la inscripción del inmueble, entre ellos:
Registro de la propiedad: Las tasas del registro dependerán del valor de la vivienda.
Honorarios profesionales: Por servicios legales y gestiones administrativas necesarias.
Conclusión
Inscribir un inmueble en España tras la liquidación de una sociedad extranjera requiere seguir un proceso estructurado que involucra la liquidación de la sociedad, el cumplimiento de las obligaciones fiscales y la correcta documentación del trámite. Contar con asesoría legal especializada es fundamental para garantizar que el procedimiento se realice de manera eficiente y cumpla con todos los requisitos legales en España.
Cuando se realiza una donación a un no residente en España, el donatario (quien recibe la donación) está sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en España si los bienes o derechos donados están situados en territorio español. El tratamiento fiscal de esta donación depende de varios factores, como el lugar de residencia del donatario y la ubicación de los bienes.
Determinación del impuesto aplicable Bienes inmuebles en España: Si el bien donado es un inmueble situado en España, la donación estará sujeta al ISD español. Bienes muebles o derechos situados en España: Si se trata de bienes muebles (como dinero depositado en un banco español) o derechos (acciones en una empresa española, por ejemplo), también estarán sujetos a tributación en España.
Obligación tributaria del no residente Los no residentes que reciben una donación de bienes situados en España deben declarar el ISD ante la Agencia Tributaria Española. De acuerdo con la normativa, el tipo impositivo y las deducciones aplicables pueden variar según la Comunidad Autónoma donde se ubique el bien donado, ya que existen competencias autonómicas en la regulación de este impuesto.
Presentación y liquidación del impuesto El impuesto debe presentarse en la Agencia Tributaria y, en el caso de no residentes, también puede gestionarse a través de un representante fiscal en España. La declaración se presenta utilizando el Modelo 651, que es específico para donaciones. Si el donatario reside fuera de España, debe presentar el modelo en la Delegación de la Agencia Tributaria correspondiente al lugar donde se encuentran los bienes o derechos.
Plazo de presentación El ISD debe presentarse en un plazo de 30 días hábiles desde el momento en que se hace efectiva la donación.
Normativa autonómica. Si el donante es residente en España y el donatario es residente en un Estado Miembro de la comunidad Económica europea, podrán aplicar la normativa al respecto de la comunidad Autónoma, aplicando las bonificaciones, de hasta el 99% según la comunidad autónoma.
Tipos: Los tipos impositivos son progresivos y varían según el importe de la donación y el grado de parentesco entre donante y donatario.
