La evolución de la normativa fiscal europea, especialmente tras la incorporación de la Directiva DAC7, ha introducido nuevas obligaciones para operadores de plataformas digitales que facilitan actividades económicas. En este contexto, muchas inmobiliarias se preguntan si están obligadas a presentar el Modelo 238, una declaración informativa recientemente implantada por la Agencia Tributaria. A continuación, explicamos en qué consiste este modelo, quiénes están obligados y cómo afecta específicamente a las inmobiliarias que operan a través de páginas web.

¿Qué es el Modelo 238?

El Modelo 238 es una declaración informativa creada por la Agencia Tributaria para cumplir con la Directiva (UE) 2021/514, conocida como DAC7, que tiene como objetivo aumentar la transparencia fiscal en la economía digital. Mediante este modelo, los operadores de plataformas digitales deben informar a la AEAT sobre determinadas transacciones realizadas a través de sus plataformas por terceros usuarios.

Se regula en el artículo 54 ter del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria (Real Decreto 1065/2007) y afecta, entre otras actividades, a:

• El arrendamiento de bienes inmuebles.
• La venta de bienes.
• La prestación de servicios personales.
• El alquiler de medios de transporte.

Además, aquellos operadores que, aun no teniendo información relevante que comunicar, estén identificados como obligados a declarar, deberán presentar una declaración negativa mediante el mismo modelo.

Más información oficial disponible en la página de la Agencia Tributaria:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/procedimientoini/GI52.shtml

¿Quién está obligado a presentar el Modelo 238?

La obligación recae exclusivamente sobre los operadores de plataformas digitales que actúan como intermediarios entre proveedores de servicios o bienes (vendedores o arrendadores) y consumidores finales, siempre que dichos operadores faciliten el contacto, la contratación o el pago.

Para que exista obligación, es necesario que:

1. La entidad actúe como plataforma que facilita actividades económicas entre terceros.
2. Se recopile información relevante sobre las operaciones y los vendedores (ingresos, identificación, datos fiscales).
3. La actividad de la plataforma encaje en alguna de las categorías contempladas por la directiva DAC7.

Incluso en ausencia de operaciones durante el año, la normativa puede requerir la presentación de una declaración negativa si se ostenta la condición de operador obligado.

Consulta oficial sobre obligados a declarar:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-238-decl_____informacion-parte-operadores-plataformas/preguntas-frecuentes/obligados-presentar-modelo-238.html

¿Cómo afecta el Modelo 238 a una inmobiliaria con página web?

En el caso de las inmobiliarias, la obligación de presentar el Modelo 238 no depende únicamente de la existencia de una página web, sino de la funcionalidad que ofrece esa web y del rol que asume la inmobiliaria en la intermediación.

Estará obligada si:

• La inmobiliaria gestiona una plataforma digital que permite a propietarios particulares publicar directamente sus inmuebles y gestionar reservas, cobros o comunicación con arrendatarios.
• La web permite el contacto directo entre usuarios y propietarios sin intervención directa y constante por parte de la inmobiliaria.
• Se recogen datos fiscales, de identidad y económicos de los arrendadores o vendedores, y se facilita la transacción mediante herramientas automatizadas.

En estos casos, la inmobiliaria estaría actuando como operador de plataforma digital y, por tanto, estaría obligada a presentar el Modelo 238.

No estará obligada si:

• La inmobiliaria actúa como intermediaria tradicional y no permite a terceros gestionar directamente sus inmuebles a través de la web.
• Su página web tiene una función puramente informativa o de escaparate, sin interacción directa ni funcionalidades de reserva o gestión para los propietarios.

Por tanto, la clave para determinar la obligación radica en el nivel de autonomía que ofrece la plataforma digital a terceros y en si la inmobiliaria actúa como mero intermediario o como facilitador de la actividad económica entre particulares.

Consulta adicional sobre definiciones y aspectos generales del Modelo 238:
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-238-decl_____informacion-parte-operadores-plataformas/preguntas-frecuentes/cuestiones-generales.html

Conclusión

El Modelo 238 no está dirigido a todas las empresas que operan en Internet, sino específicamente a aquellas que actúan como plataformas digitales que facilitan la actividad económica de terceros. En el sector inmobiliario, no todas las inmobiliarias están obligadas, pero aquellas que ofrecen herramientas de gestión directa a través de sus webs para arrendadores o vendedores particulares sí pueden estarlo.

Desde Mconsulting, recomendamos a todas las inmobiliarias revisar el funcionamiento de sus canales digitales y, en caso de duda, realizar una evaluación jurídica y fiscal individualizada para garantizar el cumplimiento de esta obligación.

Para más información o asesoramiento específico, puedes contactar con nuestro equipo.

Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, se introduce un importante cambio normativo en el sector del alquiler de alojamientos de corta duración en España. Este nuevo marco regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, con el objetivo de facilitar la trazabilidad, control y legalidad de estas actividades en todo el territorio nacional.

¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (VUDA) es una plataforma electrónica nacional diseñada para centralizar el intercambio de información entre las plataformas digitales de alquiler de corta duración (como Airbnb, Booking, etc.) y las autoridades competentes. Actúa como una pasarela digital única, promoviendo la transparencia en el uso, regulación y destino de las unidades arrendadas en toda España.

Este sistema permitirá a las administraciones públicas conocer en tiempo real los inmuebles ofrecidos en estas plataformas, simplificando los trámites administrativos y mejorando el control sobre este tipo de arrendamientos.

El Registro Único de Arrendamientos y el Número de Registro

El procedimiento de Registro Único de Arrendamientos se gestionará a través del Registro de la Propiedad competente, en función de la ubicación del inmueble. Este procedimiento permitirá obtener un número de registro único, que actuará como identificador oficial de la unidad arrendada.

Este número será imprescindible para publicar un inmueble en plataformas de alquiler de corta duración: sin él, no se podrá anunciar la propiedad. El objetivo es garantizar que todas las viviendas ofertadas cumplan con los requisitos legales y estén debidamente inscritas.

Cada número identificará:

• El inmueble completo o
• Una unidad parcial del mismo (por ejemplo, una habitación), si se pretende arrendar de manera separada.

Este sistema busca combatir la oferta ilegal, asegurar la trazabilidad de los alojamientos y ofrecer mayores garantías tanto a propietarios como a usuarios y autoridades.

Entrada en vigor y periodo de adaptación

El Real Decreto entra en vigor el 2 de enero de 2025, fecha a partir de la cual podrá solicitarse el número de registro único. No obstante, las disposiciones comenzarán a aplicarse plenamente a partir del 1 de julio de 2025, lo que ofrece un plazo de adaptación de seis meses para que todas las partes implicadas —propietarios, plataformas, administraciones— puedan realizar los ajustes tecnológicos y funcionales necesarios.

Diferencias clave: viviendas de uso temporal y viviendas de uso turístico

La norma distingue claramente entre dos tipos de arrendamientos, cada uno con implicaciones diferentes en cuanto al registro:

Viviendas de uso temporal

Estas viviendas están destinadas a estancias no permanentes por motivos concretos como estudios, trabajo temporal o tratamientos médicos. En estos casos:

• No se requiere autorización adicional por parte de comunidades autónomas ni ayuntamientos.
• El arrendamiento está regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
• El número de registro se obtiene directamente mediante el procedimiento regulado en el Real Decreto.

Viviendas de uso turístico

Las viviendas destinadas al alquiler turístico sí están sujetas a una regulación específica autonómica o municipal:

• Será necesario realizar los trámites de comercialización y autorización previos ante la comunidad autónoma o el ayuntamiento correspondiente.
• Solo tras cumplir con estas exigencias podrá obtenerse el número de registro obligatorio, a través del Registro de la Propiedad.

Este enfoque reconoce las competencias de las administraciones locales sobre la ordenación del turismo y la vivienda, al tiempo que unifica el proceso de identificación a nivel nacional.

Mas información en la web del ministerio.

En Mconsulting.es, acompañamos a propietarios, gestores y operadores turísticos en la adaptación a este nuevo marco normativo, garantizando el cumplimiento legal y facilitando los trámites necesarios para operar con total seguridad jurídica.

¿Tienes dudas sobre cómo registrar tu propiedad o adaptarte a esta nueva normativa?
Contacta con nuestro equipo. Estamos para ayudarte.

En los últimos años, la preocupación por la ocupación ilegal de viviendas ha crecido notablemente, generando confusión entre propietarios y llevando al surgimiento de seguros «antiokupa». Sin embargo, muchas de estas coberturas no son tan útiles como parecen, especialmente para el cliente particular.

¿Qué cubren realmente los seguros antiocupación?

No todas las pólizas protegen los mismos supuestos. Lo primero es identificar el riesgo que queremos asegurar:

1. Ocupación de la vivienda habitual (primera o segunda residencia).
2. Ocupación de una vivienda vacía (sin uso ni inquilinos).
3. Inquilinos que se niegan a abandonar la vivienda (tras finalizar el contrato o por impago).

Cada escenario tiene implicaciones legales diferentes, y no todas las aseguradoras cubren todos los casos.

Allanamiento vs. Usurpación: Diferencias Clave

1. Allanamiento de Morada (Viviendas Habitadas)

• Delito grave con penas de prisión.
• La policía debe actuar de inmediato: identificación, detención y desalojo en el acto.
• No requiere juicio ni abogado.
• No necesita cobertura adicional, ya que la recuperación es inmediata.
• Si hay daños, el seguro de hogar habitual podría cubrir actos vandálicos o robos.

2. Usurpación (Viviendas Vacías)

• Solo afecta al derecho de propiedad, no es un delito penal (a menos que haya violencia).
• La policía identifica a los ocupantes, pero no siempre hay desalojo inmediato.
• Requiere proceso judicial, que puede ser lento.
• Muchos seguros ofrecen coberturas innecesarias (como pérdida de alquiler) en viviendas que ni se habitan ni se alquilan.

3. Inquilinos que no abandonan

• Es un problema jurídico, no penal.
• Se debe iniciar un procedimiento de desahucio.
• Algunas pólizas de impago de alquiler cubren los gastos legales, pero no son seguros antiokupa.

¿Son realmente útiles estos seguros?

• Para viviendas habituales, el allanamiento ya está protegido por la ley, y la policía actúa rápido.
• Para viviendas vacías, pocas aseguradoras ofrecen coberturas reales, y muchas incluyen cláusulas poco prácticas.
• Para alquileres, existen seguros específicos de impago, pero hay que evitar empresas no reguladas («chiringuitos financieros»).

Conclusión

El «ruido mediático» alrededor de la ocupación ha llevado a la venta de seguros con coberturas redundantes o inaplicables. Antes de contratar, es clave:

1. Identificar el riesgo real (¿vives en la vivienda? ¿está vacía? ¿es un problema con inquilinos?).
2. Revisar el seguro de hogar actual, pues puede cubrir daños o robos.
3. Consultar con un profesional antes de pagar por garantías que quizá no necesites.

La ocupación ilegal es un problema serio, pero no todos los seguros antiokupa son la solución. Infórmate bien antes de decidir.