
Consideraciones Fiscales
La adquisición de empresas cuyos activos incluyen bienes inmuebles es una estrategia común en el ámbito empresarial e inversor. Sin embargo, este tipo de operaciones conlleva implicaciones fiscales que deben analizarse cuidadosamente para evitar contingencias tributarias. En este artículo, exploramos el tratamiento fiscal de la compra de participaciones en sociedades con activos inmobiliarios, con especial referencia a la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
Régimen Fiscal General: Exención de IVA e ITP y AJD
En términos generales, la transmisión de participaciones o acciones en sociedades está exenta de IVA y de ITP y AJD, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores (TRLMV). Esto significa que la compra de una empresa, incluso si posee inmuebles en su activo, no tributa directamente por estos impuestos.
Excepción: Supuestos de Elusión Fiscal
No obstante, el artículo 314.2 del TRLMV establece una excepción a esta regla cuando la transmisión de participaciones pueda interpretarse como un medio para eludir el pago de los impuestos que habrían gravado una transmisión directa de los inmuebles. En estos casos, la operación se someterá al régimen fiscal que correspondería a una compraventa de bienes inmuebles y no al de una mera transmisión de valores.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe ánimo de elusión fiscal en los siguientes supuestos:
- Obtención del control de una sociedad cuyo activo esté compuesto en al menos un 50 % por inmuebles no afectos a actividades empresariales o profesionales.
- Adquisición del control de una sociedad que, a su vez, controle otra entidad cuyo activo esté compuesto en al menos un 50 % por inmuebles no afectos a la actividad empresarial o profesional.
- Transmisión de participaciones recibidas por aportaciones de bienes inmuebles no afectos, si no han transcurrido tres años desde su aportación.
Clave para la Exención: El Inmueble Debe Estar Afecto a la Actividad Empresarial
El factor determinante para evitar la aplicación de la regla especial es que el inmueble esté afecto a la actividad empresarial de la sociedad. Esto significa que el inmueble debe:
- Utilizarse en el desarrollo de la actividad económica de la empresa (por ejemplo, como local comercial, fábrica, almacén, etc.).
- No destinarse exclusivamente a la inversión inmobiliaria o al alquiler sin vinculación con la actividad principal de la sociedad.
Si el inmueble está claramente afecto a la actividad empresarial, la transmisión de las participaciones de la sociedad no se considerará una transmisión indirecta del inmueble y, por tanto, no quedará sujeta a IVA ni a ITP y AJD.
Conclusión
La compra de una empresa con activos inmobiliarios puede beneficiarse de la exención fiscal en IVA e ITP y AJD, siempre que no se configure como un mecanismo para evitar la tributación de la compraventa de inmuebles. La clave para determinar el tratamiento fiscal radica en si los inmuebles están afectos a la actividad empresarial de la sociedad adquirida. Ante cualquier duda, es recomendable realizar un análisis fiscal previo y contar con asesoramiento especializado para garantizar el cumplimiento normativo y evitar riesgos fiscales innecesarios.