El Tribunal Supremo vuelve a poner límites a las valoraciones de Hacienda: cuando la Administración utiliza un dictamen pericial para comprobar el valor de una vivienda, la regla general es que el perito la visite. Si no lo hace, debe justificarlo de forma concreta. Consultar el Catastro y unas fotografías no basta por sí solo.
En Mconsulting era una decisión que esperábamos. No tiene sentido valorar una vivienda sin conocer su estado. Dos pisos del mismo edificio pueden tener los mismos metros y, sin embargo, uno estar reformado y el otro necesitar una reforma completa.
El problema viene de lejos. El Supremo ya cuestionó el antiguo sistema de multiplicar el valor catastral por un coeficiente sin comprobar las características del inmueble. Después llegó el actual valor de referencia, que utiliza otro cálculo, pero que, a nuestro juicio, mantiene el mismo problema de fondo: no siempre refleja la realidad de cada vivienda.
Esta sentencia no anula el valor de referencia, pero refuerza una idea que compartimos: las valoraciones de la Administración deben estar justificadas.
En la inmensa mayoría de las operaciones que hemos tramitado en nuestro despacho, el valor de referencia ha quedado por debajo del precio de compraventa. Por eso, en un mercado con precios al alza, su efecto se ha notado menos. Recordemos que, en las compraventas sujetas a ITP, si el precio o el valor declarado supera el valor de referencia, se tributa por el mayor.
Tras la crisis de 2008 ocurría con frecuencia lo contrario con el sistema anterior: bajaban los precios de las viviendas, pero Hacienda seguía asignándoles valores superiores. Se compraba por una cantidad y se exigía tributar por otra mayor.
Nuestra postura es clara: el sistema debería partir del precio realmente pactado y acreditado entre comprador y vendedor. Si Hacienda tiene indicios de que se ha ocultado parte del pago, debe investigar esa operación y perseguir el fraude.
Lo que no debería hacer es tratar al contribuyente como sospechoso por comprar por debajo de una cifra administrativa.
Comprar barato no es defraudar. Y una vivienda no vale más simplemente porque lo diga una fórmula.