Inicio Inicio Blog

¿Puedo comprar una casa sin cédula de habitabilidad?

Registro de Propiedad

Pues si usted no está en Cataluña, cuya normativa exige dicha Cédula para poder escriturar una vivienda, siempre que esta esté escriturada en su correspondiente registro de la propiedad, puede ser adquirida por usted.

El caso típico, es una vivienda que fue construida hace muchos años en el campo, donde no hay alcantarillado, sobre un suelo en el que no se podía edificar pero sobre el que ha prescrito la acción administrativa para restaurar la legalidad urbanística.  Y decimos caso típico, porque así hay miles y miles de viviendas en esas circunstancias. En ese caso, la vivienda puede ser, si se dan las condiciones, registradas mediante lo que se llama la Declaración de Obra Nueva Antigua.

Por ese motivo, para que ciertas edificaciones terminadas puedan tener acceso al Registro y, de esa manera, adecuar su realidad física, jurídica y registral, el art. 52 del Decreto 1093/1997, establece una serie de reglas que deben reunir para poder inscribirse y que sustituyen, por así decirlo, la carencia de la licencia municipal, y que son las siguientes:

«Podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

  • Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
  • Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
  • Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expedientes de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación»

Aquí en Comunidad Valenciana se regula Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) y estima que el tiempo a transcurrir para poder realizar esa Declaración de Obra Nueva Antigua es de 15 años desde su construcción.

Se hace notar que para el registro de esta obra antigua, no se requiere la cédula de habitabilidad. A partir de ahí, para la obtención o no de este documento, tenemos que ir a las diferentes ordenanzas municipales, que son dispares y a  menudo hasta contradictorias entre sí.

Cédula de habitabilidad y Cédula de ocupación

Estos son dos trámites a llevar en el Ayuntamiento donde esté situado el inmueble y el procedimiento es distinto para cada uno de ellos.

  • La Cédula de habitabilidad es un permiso administrativo que expide la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad Autónoma en el que se certifica que el edificio reúne todas las condiciones para ser habitado. e expide para edificios nuevos o antiguos.
  • La Cédula de ocupación es un documento que expide la Dirección General de la Vivienda en la que dice que dicha vivienda reúne todos los requisitos para ser habitada. S expide para edificios nuevos.

La cédula de habitabilidad, en el supuesto fáctico del que hablábamos, de la típica casa fuera de ordenación situada en el campo, es de casi imposible obtención en ningún sitio, ya que por definición, dicha vivienda está fuera del alcantarillado y del alumbrado público. Aquí interfieren causas de índole económico ya que sin las urbanizaciones de suelos no urbanos, los Ayuntamientos ven reducidos parte de sus ingresos.

La obtención de la cédula de ocupación es todavía más controvertida. Su obtención varía del Ayuntamiento en el que se solicite e incluso desde la época de que se solicite ya que hay casos de Ayuntamientos que la otorgaban en un pasado muy reciente y que ahora no lo hacen.

En ambos casos las actuaciones de los Ayuntamientos son hasta contradictorias. Se dan casos de que de que un Ayuntamiento no dan ninguno de estos documentos pero sí otorgan certificado de empadronamiento en ellos a sus habitantes o cobran IBI de construcción urbana.

En cualquier caso, la carencia de la cédula de habitabilidad/ocupación tiene inconvenientes tales como la imposibilidad de obtener una licencia alquiler turístico o posibles litigios con compañías de seguros en caso de desaparición total de la vivienda, no así en siniestros pequeños, aunque este es un caso controvertido a resolverse en Tribunales.

Embargo de bien indiviso

Sucede a menudo que un bien tiene varios propietarios, debido a herencias o a otros negocios jurídicos habituales en el ámbito familiar y, con menor frecuencia, en el ámbito de los negocios.

Puede pasar que alguno de los titulares de un bien, por ejemplo un piso, tenga una deuda y mediante mandamiento judicial o administrativo los terceros titulares del bien y que nada tienen que ver con la deuda, reciban una notificación que les informa del gravamen en dicho inmueble. Y les surgen varias preguntas:

En tal sentido, el artículo 170. 1 y 2 de la Ley General Tributaria, preceptúa:

“1. Cada actuación de embargo se documentará en diligencia, que se notificará a la persona con la que se entienda dicha actuación.

Efectuado el embargo de los bienes o derechos, la diligencia se notificará al obligado tributario y, en su caso, al tercero titular, poseedor o depositario de los bienes si no se hubiesen llevado a cabo con ellos las actuaciones, así como al cónyuge del obligado tributario cuando los bienes embargados sean gananciales y a los condueños o cotitulares de los mismos.

  1. Si los bienes embargados fueran inscribibles en un registro público, la Administración tributaria tendrá derecho a que se practique anotación preventiva de embargo en el registro correspondiente. A tal efecto, el órgano competente expedirá mandamiento, con el mismo valor que si se tratara de mandamiento judicial de embargo, solicitándose, asimismo, que se emita certificación de las cargas que figuren en el registro. El registrador hará constar por nota al margen de la anotación de embargo la expedición de esta certificación, expresando su fecha y el procedimiento al que se refiera.

En ese caso, el embargo se notificará a los titulares de cargas posteriores a la anotación de embargo y anteriores a la nota marginal de expedición de la certificación.

La anotación preventiva así practicada no alterará la prelación que para el cobro de los créditos tributarios establece el artículo 77 de esta ley, siempre que se ejercite la tercería de mejor derecho. En caso contrario, prevalecerá el orden registral de las anotaciones de embargo»

¿Que significa que se embargue la parte del copropietario?

Significa que dicho bien no se podría vender sin abonar a la administración que ha dispuesto el embargo la cantidad proporcional al deudor.

¿Podría ejecutar la administración el bien para cobrar la deuda?

No, la administración podría ejecutar la parte del deudor, nunca las de los otros propietarios que nada tienen que ver con dicha deuda.

El Terremoto de las plusvalías

La Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 ha puesto fin a las plusvalías tal y como las veníamos conociendo. Los detalles de la sentencia han sido ampliamente desarrollados por todos los medios de comunicación, pero para lectores con un mayor interés por desmenuzar la sentencia en sí, desde MConsulting os recomendamos la lectura de este interesante artículo.

Pese a que es complicado dar una contestación única y sin fisuras a que pasa ahora con las plusvalías presentadas y no pagadas, hemos venido aconsejando a los clientes lo mismo que el economista Oscar Masó en su cuenta de twitter que resume la situación de la siguiente manera a día de hoy.

De todas maneras, nuestros queridos políticos, que están reaccionando muy lenta y pausadamente a la terrible administración pública que nos ha quedado tras la pandemia, lenta, con dificultades para la atención personal todavía y llena de trabas para los administrados, sí, no se sorprendan, han reaccionado rápido para arreglar eso de sacarnos los dineros. Aunque ese es otro tema, para mayor información leer aquí.

Carnets de conducir británicos

Hoy viene en el periódico digital el Español que todos los residentes en España con permiso de conducir británico, deben cambiar sus permisos antes del 31 de diciembre de 2021. Lo cierto es que esto es una verdad incompleta, ya que no todos los conductores británicos pueden cambiar sus carnet de conducir. Solo pueden canjear su carnet británico por uno español aquellos que lo verificaran antes de la salida de Inglaterra de la Unión Europea de 31/12/2020. Verificar es un trámite que consiste en presentar el carnet extranjero ante la Jefatura Provincial de Tráfico para que este verifique en su país de origen si sigue en vigor, si es válido, etc…

La información oficial que la Dirección General de Tráfico da en su página web es la siguiente:

  • A partir del 1 de enero de 2021 los permisos expedidos por las autoridades británicas habilitarán para conducir en España hasta el 31 de diciembre de 2021, no siendo válidos para conducir en nuestro país a partir de ese momento. Siendo de aplicación a partir de dicha ficha lo indicado en el artículo 21 de normativa general de Conductores.
  • Para los titulares de un permiso de conducción británico que hayan solicitado el canje, la sustitución o renovación antes del 31 de diciembre de 2020 se recuerda que serán tramitados siempre que hayan sido verificados por las autoridades del Reino Unido antes del 1 de enero de 2021. Las solicitudes presentadas a partir del día 30 de diciembre de 2020 no serán tramitadas.
  • Si no solicitaste el canje antes del 31 de diciembre del 2020 tendrás que obtener un nuevo permiso de conducir Español.

Así, no hay forma de verificar un carnet de Conducir que no se haya verificado antes del 31/12/2020 y a partir del uno de enero de 2022 todas las licencias de conducción británicas perderán su validez en España.

Nosotros creemos que esto es una locura cometida por las administraciones británica, española y Europeas. Esperamos que todas esas administraciones trabajen juntas para dar una solución a este problema que ellas mismas han creado no acordando este y otros muchos temas en el acuerdo del Brexit, pero así es a día de hoy,

Prorroga de cuatro meses para trámites de Brexit

El Consejo de Ministros ha acordado hoy prorrogar, por un plazo de cuatro meses, las medidas relativas a la adaptación a situación de Estado tercero del Reino Unido e Irlanda del Norte, tras la finalización del peri­odo transitorio previsto en el Acuerdo de retirada de la Unión Europea.
De esta forma, se extienden hasta el 31 de octubre medidas relativas a:
◾La base jurí­dica necesaria para seguir facturando, por parte de España, los costes de la asistencia sanitaria prestada, con cargo a Gibraltar, a los trabajadores transfronterizos que residen en España y trabajan en dicho territorio.
◾La habilitación de permisos de conducción expedidos por las autoridades británicas, válidos y en vigor para conducir en nuestro país
◾De homologación, equivalencia y convalidación de títulos y estudios

¿Qué empresarios tienen la obligación de disponer de un libro de subcontratación?

Es la propia Ley reguladora de la Subcontratación en el Sector de la Construcción (Ley 32/2006, de 18 de octubre) La que se remite al Estatuto de los Trabajadores diciendo que dicha ley, en la que se regulan los libros de subcontratación, se debe aplicar al sector de la construcción y en especial a los empresarios que contraten o subcontraten con otro la realización de obras o servicios correspondientes a la propia actividad de aquellos.

ARTÍCULO 42

  1. Los empresarios que contraten o subcontraten con otros la realización de obras o servicios correspondientes a la propia actividad de aquellos deberán comprobar que dichos contratistas están al corriente en el pago de las cuotas de la Seguridad Social. Al efecto, recabarán por escrito, con identificación de la empresa afectada, certificación negativa por descubiertos en la Tesorería General de la Seguridad Social, que deberá librar inexcusablemente dicha certificación en el término de treinta días improrrogables y en los términos que reglamentariamente se establezcan. Transcurrido este plazo, quedará exonerado de responsabilidad el empresario solicitante.

¿Quién puede subcontratar?

ARTÍCULO 5 Régimen de la subcontratación.

1. La subcontratación, como forma de organización productiva, no podrá ser limitada, salvo en las condiciones y en los supuestos previstos en esta Ley.

2. Con carácter general, el régimen de la subcontratación en el sector de la construcción será el siguiente:

  1. El promotor podrá contratar directamente con cuantos contratistas estime oportuno ya sean personas físicas o jurídicas.
  2. El contratista podrá contratar con las empresas subcontratistas o trabajadores autónomos la ejecución de los trabajos que hubiera contratado con el promotor.
  3. El primer y segundo subcontratistas podrán subcontratar la ejecución de los trabajos que, respectivamente, tengan contratados, salvo en los supuestos previstos en la letra f) del presente apartado.
  4. El tercer subcontratista no podrá subcontratar los trabajos que hubiera contratado con otro subcontratista o trabajador autónomo.
  5. El trabajador autónomo no podrá subcontratar los trabajos a él encomendados ni a otras empresas subcontratistas ni a otros trabajadores autónomos.
  6. Asimismo, tampoco podrán subcontratar los subcontratistas, cuya organización productiva puesta en uso en la obra consista fundamentalmente en la aportación de mano de obra, entendiéndose por tal la que para la realización de la actividad contratada no utiliza más equipos de trabajo propios que las herramientas manuales, incluidas las motorizadas portátiles, aunque cuenten con el apoyo de otros equipos de trabajo distintos de los señalados, siempre que éstos pertenezcan a otras empresas, contratistas o subcontratistas, de la obra.

¿Quién tiene la obligación de tener un libro de subcontratación?

Nos dice el artículo ocho de la referida ley que en toda obra de construcción, incluida en el ámbito de aplicación de esta Ley, cada contratista deberá disponer de un Libro de Subcontratación.

Es en su artículo 3º cuando la ley de subcontratación nos define cada uno de los participes dentro de la obra y en especial vamos a centrarnos en su Apartado E  en la que no de explica quién es el contratista o empresario principal: la persona física o jurídica, que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de las obras con sujeción al proyecto y al contrato.

Como puedo obtener un libro de subcontratación:

Para las obras en Comunidad Valenciana pueden obtener su libro de subcontratación en el siguiente enlace

http://cindi.gva.es/es/web/dg-trabajo/libro-de-subcontratacion

La Dirección General de Tributos fija su posición sobre la residencia fiscal de los trabajadores.

Hoy os traemos este análisis de nuestro partner Asesor Excelente sobre la última resolución de la Dirección General de Tributos sobre trabajadores británicos que ejercen su actividad en España para empresas localizadas en el Reino Unido.

En cualquier caso el trabajador tendrá que ser residente fiscal allá donde viva durante más de seis meses al año. En el caso de que tanto la normativa española como la del Reino Unido lo consideren como residente fiscal este conflicto se resuelve de por el apartado 2 del artículo 4 del convenio entre el Reino de España y el Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte en base a los siguientes criterios:

  • Donde radique su vivienda permanente
  • Dónde vive habitualmente 
  • El estado del que sea nacional
  • Si ninguno de los tres criterios anteriores es claro se resolvería de común acuerdo por las autoridades competentes.

Más información en este enlace.

Declaración de Renta 2020

Como cada año por estas fechas nos dirigimos a usted para recordarle que se acerca el plazo de presentación de su declaración de la renta y ofrecerle nuestros servicios de asesoramiento y confección de la misma.

Si lo desea puede pasar por nuestras instalaciones con la documentación necesaria para la elaboración de su declaración:

⦁ Datos de los familiares (ascendientes y descendientes) que convivan con el declarante, indicando en su caso el grado de discapacidad o invalidez.
⦁ Certificados de retenciones del trabajo, salarios, pensiones, desempleo etc.…
⦁ Datos relacionados con su vivienda habitual, aportaciones a cuenta vivienda adquisición, construcción, pago de prestamos hipotecarios, obras de reparación o adecuación en la vivienda.
⦁ Certificados de rendimientos de cuentas bancarias, libretas de ahorro, depósitos a plazo, seguros de vida, planes de pensiones etc.…
⦁ Datos de otros inmuebles (viviendas locales garajes…) a disposición o arrendados, recibos I.B.I., certificados de retenciones, facturas de gastos y reparaciones, y otros datos relativos al patrimonio inmobiliario tales como escrituras de compra-venta o donaciones.
⦁ Certificados de valores, acciones deuda publica o privada fondos de inversión, aportaciones a planes de pensiones y otros emitidos por su entidad bancaria.
⦁ Si realiza alguna actividad empresarial, profesional, agrícola o ganadera todo lo relacionado con la misma, libros, subvenciones certificados, y modelos de hacienda relacionados.
⦁ Certificados de donativos a entidades benéficas.
⦁ Certificados de gastos de guardería (pagados y subvencionados), y meses en los que el menor ha estado en la guardería.

Sin otro particular nos despedimos de usted saludándole atentamente e informándole de que este año el plazo de presentación se inicia el día 01 de abril, la domiciliación bancaria finaliza el 25 de junio y el plazo de presentación finaliza el 30 de junio.

MConsulting une fuerzas con Asesor Excelente

Queremos informar a todos nuestros clientes y amigos que desde el pasado 1 de enero de 2021 esta empresa, MConsulting Safor Asesoría Empresarial SL, ha unido sus fuerzas con la asociación Asesor excelente. Está asociación que cuenta con más de 1500 asesorías en España nos va a ayudar a seguir actualizados y recibir toda la formación e información necesaria para seguir realizando nuestro trabajo y mejorarlo aún si cabe.

Seguimos formándonos, seguimos trabajando.