En el marco de la promoción inmobiliaria, la gestión de las cantidades anticipadas por los compradores no es solo una cuestión comercial, sino una obligación legal rigurosa. Desde la entrada en vigor de la Ley 20/2015, la normativa que regula estas garantías se ha integrado en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), derogando la antigua Ley 57/1968.
Esta ley establece que todo promotor que perciba cantidades a cuenta antes o durante la construcción debe garantizar su devolución, más los intereses legales, para el caso de que la construcción no se inicie o no se entregue en el plazo pactado.
Las dos formas de garantía: Avales y Seguros de Caución
La normativa actual permite cumplir con esta obligación a través de dos vías principales, cada una con características operativas distintas para el promotor:
- El Aval Bancario: Es una garantía emitida por una entidad de crédito. Su principal característica es que suele computar en la CIRBE (Central de Información de Riesgos), lo que puede limitar la capacidad de endeudamiento del promotor para otros proyectos.
- El Seguro de Caución (o Afianzamiento de Cantidades): Es una póliza contratada con una entidad aseguradora donde los compradores son los beneficiarios. Su gran ventaja competitiva es que no consume riesgo bancario (no va a CIRBE) y su coste suele pagarse mediante una prima única o anual que solo afecta al ejercicio corriente.
El «Especial Deber de Vigilancia» de los Bancos
Un aspecto crucial que reforzamos desde Mconsulting es el papel de las entidades financieras. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la propia LOE, los bancos tienen la obligación de supervisar que el promotor cumpla con la ley.
Antes de abrir una cuenta especial para los anticipos, el banco debe verificar que el promotor tiene contratado el aval o el seguro correspondiente. Si la entidad permite el ingreso de fondos sin comprobar la existencia de esta garantía, puede ser considerada responsable solidaria y verse obligada a devolver el dinero a los compradores si la promoción falla, incluso si no llegó a emitir avales individuales.
Hitos fundamentales para levantar o cancelar la garantía
Para liberar los recursos o cancelar las pólizas, la ley y la práctica jurídica definen hitos muy claros:
- Obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) y Entrega: La garantía se cancela cuando se expide la LPO (o cédula de habitabilidad) y se acredita la entrega efectiva de la vivienda al comprador.
- Rechazo de la vivienda por el comprador: Si el promotor cumple (vivienda terminada con LPO) y cita al comprador para escriturar mediante un requerimiento fehaciente (notario o burofax), pero este no comparece o rehúsa la entrega, el promotor puede instar la cancelación de la garantía.
- Caducidad por inactividad (2 años): La garantía caduca automáticamente si pasan dos años desde el incumplimiento del plazo de entrega sin que el comprador haya solicitado formalmente la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades.
Conclusión
El incumplimiento de la obligación de garantizar constituye una infracción en el ámbito de consumo y permite al comprador resolver el contrato de inmediato. En Mconsulting, le asesoramos para elegir la modalidad de garantía más eficiente para su estructura financiera y le acompañamos en la gestión de cada hito para asegurar el correcto levantamiento de sus avales o seguros.